[부동산사법] 소유권, 상린관계, 구분소유, 토지소유권, 인지사용청구권, 주위토지통행권, 생활방해의금지, 건물의 구분소유

1. 소유권 일반

소유권 : 소유자가 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리

• 소유권 의의
  • 지배권 : 권리의 객체에 직접 지배력을 행사할 수 있는 권리
  • 물권 : 물권은 물건을 '지배'하는 권리
  • 지배 = 사용가치(사용, 수익) + 교환가치(처분)
  • 사용 : 그 물건의 용법대로 이용
  • 수익 : 그 물건으로부터 과실을 수취
  • 처분 : 물건의 교환가치를 실현
    • 일반적인 양도 외에도 담보물권의 설정 등을 통해 타인에게 처분권을 주는 경우도 있으며, 물건을 변형·개조·파괴하는 사실적인 처분도 포함

2. 소유권의 내용과 제한

1. 소유권

• 물건의 사용가치와 교환가치를 모두를 가짐
• 그 어느 하나만을 가지는 제한물권에 비해 전면성을 가짐
  • 소유자 
    1. 소유권의 방해에 대한 물권적청구권이 있고, 
    2. 방해에 대한 손해배상 청구권이 있으며, 
    3. 상린관계에 기한 여러 권리도 향유함

2. 소유권의 포기

• 소유자가 소유권의 사용·수익권을 대세적이고 영구적으로 포기하는 것
  • 처분권만 있는 새로운 유형의 소유권을 창출하는 것
  • 물권법정주의에 반하는 것이어서 허용되지 않음
• 일시적·채권적으로 사용·수익권을 행사하지 않겠다고 양해하는 것은 가능
  • 사유지 일부를 도로로 무상제공했다고 해서 소유권을 포기하는 것은 아님

3. 토지소유권의 경계

• 원칙 : 토지소유권의 경계는 현실과 관계없이 지적공부의 경계에 의해 확정
• 예외 : 특별한 사정이 있는 경우에는 실제의 경계로 확정됨
  • 예 : 등기공무원의 실수로 경계로 잘못 등기되었을 때

4. 소유권의 의의

• 민법 제211조(소유권의 내용)
  • 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다. 
• 소유자는 소유물을 사용·수익·처분할 수 있지만 그것은 법률의 범위 내에서만 허용
  • 법률로써 소유권을 제한할 수 있다는 것을 의미
• 소유권을 법률로써 제한한다 하더라도 사유재산제도를 부정하거나 소유권의 본질적인 내용을 침해하여서는 안됨
• 공공필요에 의해 소유권을 사용·수익·제한하는 경우에도 그에 대한 정당한 보상을 지급해야 함
• 헌법 제23조
  1. 소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다
  2. 재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다. 
  3. 공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다. 

5. 소유권을 제한하는 주요 법률

• 민법상의 제한
  • 신의성실원칙 및 권리남용의 금지(제2조)의 원칙에 의해 소유권의 행사도 신의에 좇아 성실히 이행하여야 할 것이고, 소유권은 남용하지 못함
  • 또한 상린관계(제215조 이하)에 관한 규정 속에 소유권을 제한하는 내용이 다수 포함되어 있음
• 공법상의 제한
  • 소유 자체를 제한 : 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 농지를 소유하지 못함(농지법 제6조)
  • 거래를 제한 : 당사자 간의 계약에 국가가 관여하는 경우
  • 타인의 침해를 인용 : 타인의 침해를 인용하거나 소유권의 권능을 자유로이 행사하지 않을 의무를 지우는 경우
    • 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률, 소방법, 도로법, 수도법, 하천법, 산림법, 광업법, 수산업법, 건축법 등에서 이를 규정

6. 토지소유권의 범위

• 민법 제212조(토지소유권의 범위)
  • 토지의 소유권은 정당한 이익있는 범위내에서 토지의 상하에 미친다.
• 토지의 소유권은 지표뿐 아니라 지상이나 지하에도 그 효력을 미침
• 그러나 그 범위는 정당한 이익이 있는 범위 내에만 미치므로 토지소유자의 이익을 해치지 않는 범위에서는 타인도 그 상공과 지하를 이용할 수 있음
• 정당한 이익 있는 범위
• 광물의 채굴 및 취득에 대한 권리는 국가가 부여할 권능을 가짐
• 토지소유권이 미치지않는 반면, 자연히 용출하는 지하수나 온천, 지하에 형성된 동굴 등은 토지소유권의 범위에 속함

7. 건물의 구분소유

• 건물의 구분소유를 인정하지만 규정 내용이 매우 단순하여 아파트·연립주택 등 공동주택에 일반화한 대응에 한계가 있음
• 민법 제215조(건물의 구분소유)
  1. 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물 중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다. 
  2. 공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다. 
• 이에 1984년부터 구분소유의 적절한 규율을 위하여 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 제정·시행(공동주택의 경우 공동주택관리법 적용)되고 있음
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조(건물의 구분소유)
  • 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 

8. 상린관계의 주요 내용

• 인접하는 부동산의 소유자 상호간의 이용을 조절하기 위하여 그들 상호간의 법률관계를 규정하는 제도(제215조 ~ 제244조)
• 일정한 경우 소유권의 제한이 되는 경우도 있지만 이웃 토지 소유자에게 협력을 구할 수도 있다는 점에서 소유권의 확장을 이룸 → 양면성을 가짐
• 상린관계는 인접하거나 이웃하는 부동산 소유권에만 적용 → 멀리 떨어져 있거나 동신인 경우는 적용될 여지가 없음
• 부동산의 이용의 조건을 목적으로 함 → 지상권과 전세권에도 준용
• 임대차에는 준용규정이 없으나 같은 취지로 유추 적용할 필요가 있다고 보는 것이 통설임
• 생활방지의 금지
  • 민법 제217조(매연 등에 의한 인지에 대한 방해금지)
    1. 토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 아니하도록 적당한 조처를 할 의무가 있다.
    2. 이웃거주자는 전항의 사태가 이웃 토지의 통상의 용도에 적장한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있다. 
  • 민법은 생활방해에 관하여 일정한 한도에서는 인용하되, 수인한도를 넘는 경우에는 금지하고 있음
    • 민법 외에도 환경정책기본법, 소음·진동 관리법, 건축법 등에서 생활방해 요인의 규제기준을 정하고 있음
  • 불법행위의 요건을 갖춘 경우 손해배상 청구가 가능함(제750조)
• 인지사용청구권
  • 민법 제216조(인지사용청구권)
    1. 토지소유자는 경계나 그 근방에 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다. 그러나 이웃 사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못한다. 
    2. 전항의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있다. 
• 수도 등 시설권
  • 민법 제218조(수도 등 시설권)
    1. 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다. 
• 주위토지통행권
  • 통행을 목적으로 타인의 토지를 이용할 수 있는 경우
    • 약정통행권(당사자의 약정)
      • 채권계약에 그치는 경우
      • (통행)지역권을 설정하여 물권적 효력을 가지는 경우
    • 법정통행권(법률의 규정)
      • 일정한 요건이 갖추어지면 당연히 생김
      • 그 요건이 없어지면 당연히 소멸하는 통행권을 의미함
      • 제 219조, 제 220조
  • 민법 제219조(주위토지통행권)
    1. 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 한다. 
  • 통행로의 폭이나 위치, 통행방법 등은 피통해지 소유자에게 손해가 가장 적게 되도록 하여야 함
  • 주위토지통해권이 인정되는 경우
    • 그 토지의 용도에 적합한 범위에서 통행 시기나 횟수, 통행방법 등을 제한하여 인정할 수도 있음
  • 주위토지통행권자가 민법 제219조 제1항에 따라 통로를 개설하는 경우
    • 통행지 소유자가 부담하는 의무의 내용 및 그 통로의 개설·유지비용과 통행지 소유자의 손해는 주위토지통행권자가 부담하게 됨
  • 한편 주위토지통행권을 취득한자의 허락을 얻어 사실상 통행하고 있는 자 → 손해의 보상을 청구할 수 없음
• 물에 관한 상린관계
  • 여수급여청구권, 공유하천용수권 등
• 경계에 관한 상린관계
  • 담의 특수시설권 등
• 공작물 설치에 관한 상린관계
  • 차면시설의무 등