[부동산사법] 물권, 물권법 일반, 물권의 종류, 물권의 변동

물권법 일반

1. 물권법의 의의와 특질

• 물권법의 체계 : 형식적인 의미로서의 물권법은 민법 제2편에서 정하는 [물권]을 의미
• 물권법의 법원

구분	내용
부동산등기법	부동산의 공시방법인 '등기'
민사집행법	담보물권의 실행을 위한 경매
유실물법	유실물 습득과 매장물 발견에 대한 민법 규정 (제253조, 제254조)의 절차
기타법률 상 규율	. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 . 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 . 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 . 공장 및 광업재단 저당법 . 자동차 등 특정동산 저당법 . 가등기담보 등에 관한 법률 . 동산, 채권 등의 담보에 관한 법률 등
관습법	관습상의 법정지상권과 분묘기지권

• 물권법의 특성
  • 물권법은 물건에 대한 배타적 지배관계를 규율함
  • 물권법은 사람의 물건에 대한 지배관계를 규율함
  • 그 물권에 대한 공시를 바탕으로 제3자와의 거래가 이루어짐
  • 물권거래의 원활과 안전을 기하기 위함
    • 대부분 강행규정으로 되어 있음
      • 특정인 사이의 상대적 관계를 규율하는 채권법의 규정들은 사적자치가 인정되는 법위가 넓어서 대체로 임의규정임
  • 물권법은 각국의 역사적, 사회적 배경이 다른 만큼 보편성이 채권에 비해 약함
    • 전세권은 세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 우리 민법의 특유한 제도임
    • 채권은 재화의 유통관계를 규율하므로 세계적으로 보편화 되어가는 추세임
• 물권법정주의
  • 민법 제185조(물권의 종류)
    • 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다. 
  • 민법은 물권법정주의를 천명
    • 물권법의 강행법규성이 도출됨
  • 물권의 내용과 종류를 당사자가 임의로 창설할 수 있다고 한다면 그 공시방법을 적절히 강구할 수 없음
    • 거래의 안전에 지장이 초래될 수 있음
  • 광업법 제10조(광업권의 성질)
    1. 광업권은 물권으로 하고, 이 법에서 따로 정한 경우외에는 부동산에 관하여 [민법]과 그 밖의 법령에서 정하는 사항을 준용한다
  • 수산업법 제16조(어업권의 취득과 성질)
    1. 제8조에 따라 어업면허를 받은 자와 제 19조에 따라 어업권을 이전받거나 분할받은 자는 제 17조의 어업권원부에 등록을 함으로써 어업권을 취득한다. 
    2. 어업권은 물권으로 하며, 이 법에서 정한 것 외에는 [민법] 중 토지에 관한 규정을 준용한다

2. 물권의 종류

구분			내용	물권명
점유권			점유할 정당한 권원을 묻지 않고 점유하고 있는 사실상태를 존중하여 주어지는 권리	점유권
본권	소유권		용익권(사용가치)와 담보권(교환가치)을 모두 가짐	소유권
	제한물권	용익권	물건의 사용가치의 전부나 일부를 지배	지상권 지역권 전세권
		담보권	채권의 담보를 위해 물건의 교환가치의 전부나 일부를 지배	유치권 질권 저당권

3. 물권의 효력

• 물권 상호간의 우선적 효력
  • 물권 상호간에는 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선함
  • 물권의 배타성 : 동일한 물건 위에 같은 종류의 물권이 다시 성립할 수는 없음
    • 가옥을 이중으로 매매한 경우 먼저 계약을 하였다 하더라도 나중에 계약한 사람이 등기를 완료하면 소유권을 취득할 수 없게 됨
  • 동일한 물건 위에 교환가치를 지배하는 저당권이 여러 개 성립할 수 잇음
    • 1순위 저당권자가 우선변제를 받은 나머지에 대해서 2순위 저당권자가 변제를 받을 수 있을 뿐임
  • 같은 종류의 물권이 아닌 경우
    • 동일물에 함께 성립할 수는 있지만 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선함
  • 채권에 우선하는 효력
    • 물권과 채권이 성립하는 경우 그 성립시기를 불문하고 항상 물권이 우선함
      • 토지소유자가 토지 임대차 계약을 맺은 후에 다른 사람에게 지상권을 설정하여 준 경우 지상권자(물권)는 임차인(채권)을 배제하고 토지를 배타적으로 사용할 수 있음
  • 물권적 청구권
    • 물권의 내용의 실현이 방해를 받거나 받을 염려가 있는 경우에 물권자가 방해자에게 그 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있는 권리
      • 인근 공사장이 토지를 너무 깊게 파서 건물의 붕괴 위험이 발생한 경우 그 공사의 중지를 청구할 수 있음
        • 민법이 정하는 물권적 청구권 : 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권

4. 물권의 변동

물권의 발생, 물권의 변경, 물권의 소멸

구분		내용
발생 (취득)	원시적 취득	건물의 신축, 취득시효, 매장물 발견 등과 같이 없던 물권이 새로 생기는 것
	승계취득	매매, 상속 등과 같이 타인의 물권에 기초하여 취득하는 것
변경		물권이 동일성을 잃지 않고 그 객체나 효력에 변경이 생기는 것 ex) 물권의 객체가 첨부 등으로 인해 증가하거나, 선순위 저당권의 소멸로 후순위 저당권 순위가 승진하는 것
소멸 (상실	절대적 소멸	목적물이 멸실
	상대적 소멸	이전적 승계

• 공시방법
  • 등기 : 부동산 물권의 공시방법
  • 점유 : 동산 물권의 공시방법
• 동산의 선의취득
  • 민법 제249조(선의취득)
    • 평온, 공연하게 동산을 양수한 자가 선의이며 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 양도인이 정당한 소유자가 아닌 때에도 즉 그 동산의 소유권을 취득한다. 

5. 부동산 물권의 변동과 효력

• 법률행위에 의한 부동산 물권의 변동
  • 민법 제186조(부동산물권변동의 효력)
    • 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
  • 형식주의에 입각하여 법률행위로 인한 부동산 물권의 변동은 등기하여야 효력이 생긴다고 규정함(민법 186조)
  • 당사자가 법률행위에 따라 달성하고자 하는 물권변동에 합치하는 등기가 부동산등기법 소정의 절차에 따라 적법하게 신청되고 등기부에 기재되어야 한다는 것을 의미함
    • 부동산 물권변동의 요건은 법률행위와 등기임(인도가 아님)
• 법률 규정에 의한 부동산 물권의 변동 
  • 민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득)
    • 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다
  • 법률행위에 의하지 않는 부동산 물권의 변동에 등기를 요하지 않는 이유(학설)
    1. 상속과 같이 등기를 요구할 상대방이 없는 경우가 있기 때문
    2. 공용징수, 경매 등 국가기관의 행위는 다툼의 여지가 없기 때문
    3. 법률이 정책적 이유로 개별적으로 정하기 때문
    • 취득시효로 인한 부동산소유권의 취득
      • 법률행위에 의한 것이 아니므로 본조가 적용되어야 할 것이지만, 등기함으로써 소유권을 취득한다고 하여 이에 대한 예외를 규정함(제245조)
      • 민법 제187조에 의해 등기 없이 부동산 물권을 취득하였다하더라도 이를 처분하기 위해서는 등기를 해야 함
        • 상속인은 상속으로 인해 피상속인의 부동산 소유권을 등기 없이 취득하지만, 상속 등기를 하기 전에는 그 부동산을 타인에게 양도할 수 없음
      • 판계는 이러한 원칙에 대해 실권리자 보호를 위해 많은 예외를 인정함
      • 부동산 물권을 등기 없이 취득한 자가 자기 명의로 등기하지 않고 이를 처분한 경우
        • 처분의 상대방은 부동산 물권을 취득할 수 없으나, 이러한 경우에도 처분행위의 채권적 효력은 인정함
      • 신축 건물의 소유권
        • 일반적인 경우 자기의 비용과 노력을 들여 건물을 건축한 사람이 그 건물의 소유권을 원시취득하게 됨
  • 등기대상권리
    • 소유권
    • 지상권
    • 지역권
    • 전세권
    • 저당권
    • 권리질권
    • 채권담보권
    • 임차권 및 그 청구권에 대한 가등기

권리	내용
소유권	. 물건에 대한 전면적 지배권 . 소유자는 소유물을 법률의 범위 내에서 자유로이 사용, 수익, 처분할 수 있음(민법 제211조)
지상권	. 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권 . 관습법상의 지상권 또는 법정지상권
지역권	. 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리 . 편익을 받는 토지를 요역지, 편익을 제공하는 토지를 승역지라고 함
전세권	. 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용, 수익한 후 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리 . 형식주의하의 현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하고, 등기를 하지 아니한 이른바 채권적 전세권은 민법상 임차권으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용
저당권	. 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권
권리질권	. 물건 이외의 재산적 권리의 목적으로 하는 질권  → 질권은 동산 위에 성립하는 외에 채권이나 주식과 같은 재산권에도 성립함 . 질권은 원래 유체물(특히 동산)에 대하여 인정된 제도인데, 재산권이 경제상 중요한 지위를 점하기에 이르러 종래의 질권의 개념을 확장함
채권담보권	. 권리질권과 성질이 동일함 (다만, 채권담보권은 법인일 경우에 한함)
임차권	. 부동산을 임대차계약 하여 임차인이 취득하는 사용하고 수익할 수 있는 권리 . 본래 임차권은 채권이므로 사용, 수익할 수 있는 권리만 있을 뿐 제 3자에게 대항력이 없지만, 임차권등기 명령에 의해 등기한 경우 제3자에 대해 대항력이 생김

• 등기대상권리

등기하여야 하는 권리	등기할 수 있는 권리	등기할 수 없는 권리
소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권	임차권, 환매권	점유권, 질권, 유치권, 분묘기지권, 특수지역권

• 물권의 소멸

구분	내용
목적물의 멸실	. 물권의 객체인 목적물이 멸실하면 물권은 당연히 소멸 . 그러나 물건의 멸실에 따른 변형물이 생긴 경우 변형물에 대한 물권의 존속여부가 문제될 수 있음 ex) 물상대위 : 저당권의 목적물인 토지가 수용된 경우 보상금에 저당권의 효력이 미치게 됨
소멸시효	. 물권 중에 20년의 소멸시효에 걸리는 권리는 지상권과 지역권 뿐임 . 소멸시효의 완성으로 물권이 소멸한 때 말소등기가 필요한지에 대해서는 학설의 대립이 있음.
포기	. 물권자는 물권을 자유로이 포기할 수도 있음 . 그러나 그 포기로 인해 타인의 이익을 해치는 경우에는 타인의 동의가 필요함  → 지상권 또는 전세권의 포기(제371조)
혼동	. 서로 대립하는 두 개의 법률상의 지위 또는 자격이 동일인에게 귀속하는 것  ex) 저당권자가 그 저당물의 소유권을 취득한 경우 저당권은 혼동으로 소멸함. 그러나 그 저당권에 질권을 설정한 다른 사람이 있는 경우 저당권은 소멸하지 않음
공용징수	. 공익을 위한 필요에 의해 공용징수가 행하여진 경우 수용자는 원시적으로 권리를 취득하고, 그 목적물에 존재하던 피수용자의 권리와 그에 대한 제3자의 권리는 모두 소멸함

• 민법 제191조(혼동으로 인한 물권의 소멸)
  1. 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 그러나 그 물권이 제삼자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다. 
  2. 전항의 규정은 소유권이외의 물권과 그를 목적으로 하는 다른 권리가 동일한 사람에게 귀속한 경우에 준용한다. 
  3. 점유권에 관하여는 전2항의 규정을 적용하지 아니한다.