[서평] 돈되는 개발호재 핵심정리 By 초코하임빠

 최근 수도권 부동산 가격 상승률이 최고치를 지속적으로 갱신하고 있다는 뉴스가 이어지고 있다. 수 년간 이어져온 부동산 상승장이 폭등기로 접어들고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 드는 요즘이다.

부동산의 가격은 어떻게 결정되는 것일까. 가격을 결정하는 요소는 다양하다. 부동산, 집을 시장에서 거래되는 물건이라고 가정해보자. 얼마전 달걀의 가격이 크게 올랐던 적이 있다. 그때 정부가 내놓은 대책이 있었다. 바로 달걀을 외국에서 수입해오는 것이었다. 그리고 일반 매장에서는 고객 1명당 1판씩만 구매할 수 있도록 제한을 걸었다. 사재기를 방지하기 위한 것이다. 이를 통해서 달걀 가격이 어느 정도 안정되는 모습을 보였다.

출처 : 네이버 백과사전

달걀은 시장에서 가격이 정해지는 재화이다. 이는 시장에서 발생하는 수요와 공급에 의해서 가격이 결정된다는 말과 같다. 달걀의 가격이 오른 것은 공급이 부족해서 였다. 조류독감 유행을 방지하기 위해서 대규모의 닭이 살처분되면서 달걀 공급원이 급감하게 된 것이었다.

이렇게 가격이 급등하자 2가지 방향으로 정책을 정해졌다. 첫번째는 부족한 공급을 늘리는 방안인 것이다. 국내에서는 공급을 만족시킬 수 없으니 해외 달걀을 시장에 공급함으로써 즉각적으로 공급을 늘릴 수 있었다.

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또 다른 정책은 수요를 억제하는 정책이다. 바로 1인당 구매할 수 있는 달걀을 갯수를 제한하는 것이었다. 공급이 부족하고 가격이 오르는 것을 알게된 수요자들은 더 오르기 전에 미리 사놓고 싶어할 것이다. 예를 들어 1주일에 한판이면 충분한 양인데, 2주 또는 한달치를 미리 사놓고 쌓아놓고 싶어지는 욕구가 생길 것이다. 왜냐하면 시간이 지날 수록 가격이 오를 것이라고 생각하기 때문이다. 더 비싸게 주고 달걀을 사야될 것 같다는 불안감이 작용한 것이다. 그로 인해서 실제 필요한 수요가 아닌 가수요가 발생하면서 일시적으로 수요가 늘어날 수 있다. 공급은 줄어들었는데, 가수요가 더해진 수요가 급격히 늘어나면 가격이 급등하게 된다.

그렇기 때문에 가수요가 발생하지 않도록 수요를 억제하는 정책도 동반된 것이다. 이렇게 시장의 수요와 공급을 적절히 조절하면서 달걀 가격은 안정을 찾을 수 있는 것이다.

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이를 부동산 시장으로 그대로 가져와 보자. 부동산 시장도 최근 공급 부족을 겪고 있다. 이번 정부 들어와서 신축 아파트 인허가 물량을 지속적으로 줄여옴으로써 앞으로도 핵심지역에 살고 싶은 아파트의 공급은 부족할 것으로 예상되고 있다. 달걀은 공급이 부족해지면 해외에서 수입해와서 공급을 일시적으로 늘릴 수 있었다. 비록 평소에 먹던 노란색 달걀이 아닌 하얀색 달걀을 먹어야 하지만 말이다.

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그러나 아파트나 주택은 해외에서 수입을 해와서 즉시 공급을 할 수가 없다. 아파트의 경우에는 지어지는 시간만해도 최소 2년이다. 이는 단순히 공사기간만을 계산한 것이다. 재건축, 재개발을 통해서 신규 주택이 공급되려면 최소 10년이상은 기다려야 한다. 공급이 부족하다는 대중의 의견에 아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들어서 공급하겠다는 전 국토부 김현미 장관의 말을 기억할 것이다.

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공급을 할 수 없으니 할 수 있는 정책은 오로지 수요를 억제하는 정책밖에 없는 것이다. 수요를 억제하는 것은 우선적으로 실수요가 아닌 가수요를 없애는 일부터 했을 것이다. 마치 달걀을 1인당 1판씩밖에 살 수 없도록 하는 것처럼 말이다. 그래서 가장 먼저 타켓이 된 것이 다주택자들일 것이다. 그들이 보유하고 있는 주택을 시장에 나오게 함으로써 공급을 늘리려고 했던 것이다. 그러나 위에서 언급한 달걀을 통해서 생각해보면 이미 여러 판의 달걀을 산 사람들에게 기존에 샀던 달걀을 다시 내놓으라고 하는 격이다. 그나마 제 가격을 쳐줘도 다시 내놓을까 말까할텐데, 가지고 있던 달걀은 반값만 쳐서 되사준다고 하는 것이다. 과연 반값밖에 못받는 상황에서 달걀을 순순히 내놓을 사람들이 얼마나 있을지 의문이다. 차라리 아직 달걀을 구하지 못한 자녀들에게 나눠주는 것이 더 낫다고 생각할 것이다.

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이처럼 가격의 안정을 위해서는 2가지 방향으로 동시에 정책이 이루어져야 하는데, 한가지 방향으로만 정책이 진행되다 보니 가격이 안정되지 않고 계속해서 오르기만 하는 것이다. 더욱이 수요를 억제하면 가격이 떨어질 것으로만 생각했던 기존의 예비 수요자들은 계속해서 오르는 가격을 보고 매수에 동참함으로써 수요를 더욱 늘리고 있는 상황인 것이다.

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전체적인 부동산 가격은 수요와 공급에 의해서 정해진다. 그리고 지역별 부동산 가격의 차이도 수요와 공급에 의해서 결정된다고 볼 수 있다. 부동산의 공급은 눈으로 확인할 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어 새로 지어지고 있는 아파트를 보면 되는 것이다. 이 지역에 새아파트가 이 정도의 규모로 지어지겠구나 하고 예상할 수 있다. 그리고 기존 주택들은 지어 진 것을 보고 판단하면 된다. 물론 투자 공부를 더 많이 하다보면 공급을 미리 예상해서 공급이 부족해지는 지역을 찾아서 미리 투자하여 투자 수익을 올릴 수 있을 것이다.

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반면 부동산의 수요는 어떻게 파악을 할까? 부동산을 공부할 때 가장 기초가 되는 것은 공급을 파악하는 것이지만 수준을 더 높이는 것은 수요를 어떻게 파악할 것인가를 공부하는 것이다.

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수요는 당장 눈에 보이지 않기 때문이다. 그리고 사람들의 심리가 많이 작용하기 때문이다. 분석하는 사람에 따라 다르고, 같은 자료를 보고도 다른 판단을 내릴 수 있다. 수요의 적절성을 판단하는 것은 주관적일 수 밖에 없다. 그래서 다양한 전문가들의 의견을 들어보고, 먼저 투자를 행한 선배들의 의견도 책이나 다른 강의를 통해서 얻는 것이 중요하다.

 

부동산 수요를 결정하는 것의 가장 첫번째는 일자리라는 것을 부정할 수 없다. 대부분의 사람들은 일을 통해서 생계를 꾸려 나간다. 그래서 내가 일하는 직장 주변에 거주지를 정하는 경우가 많다. 나 역시도 태어나고 자란 곳은 울산광역시이다. 그러나 현재는 경기도 용인에서 살고 있다. 직장이 이 곳에 있기 때문이다. 수도권의 많은 사람들은 서울에 직장을 두고 경기도에서 출퇴근하는 경우도 많다. 경기도에 집을 구할 때 서울의 직장과의 이동 거리가 거주지 선정에 아주 중요한 요소를 차지할 것이다. 그리고 가능한 직장과 가까운 곳에서 살고 싶어 한다. 이를 직주근접이라는 용어로 설명한다.

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아마도 서울이 직장인데 굳이 경기도에 살고 싶어서 사는 사람은 없을 것이라고 생각한다. 대부분이 직장 근처에 살고 싶지만 집값이 비싸서 내가 살거나 임대할 수 있는 수준에 맞춰서 점점 직장과 먼 곳을 선택해서 거주지를 정했을 것이다.

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서울에서 일자리가 가장 많은 곳은 어디일까. 두말할 필요도 없이 강남일 것이다. 강남 이외에는 종로, 여의도, 가산 등에 일자리가 많다. 그렇다면 부동산 수요가 가장 높은 곳은 어디일까. 그것 역시 두말한 필요도 없이 강남일 것이다. 직주근접을 원하는 사람들이 일자리에 가장 가까운 강남에서 거주하기를 원할 것이다. 그러나 부동산의 특성상 모든 사람을 수용할 수 있는 충분한 공급이 이루어질 수 없다. 강남에서 근무하기 때문에 직장 근처에서 살고 싶은데, 그곳의 살 수 있는 주택은 제한적이다. 그렇다면 강남의 집값은 오를 수 밖에 없을 것이다. 공급은 제한적인데, 수요가 많기 때문에 발생하는 자연적인 현상이다. 그렇다면 그 가격을 수용할 수 있는 고소득자들만이 그 지역에서 살 수 있게 될 것이다.

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소득이 낮은 사람들은 직장과 많이 떨어진 곳에만 살아야 하는 것일까. 아니다. 직장이 많이 분포한 지역과 교통이 연결된다면 직주근접의 수요를 다른 곳으로 분산시킬 수 있다. 빠르게 직장까지 이동할 수 있는 교통이 있다면 굳이 거주지를 직장 근처에 잡을 필요는 없을 것이다. 만약 강남에서 일하는 직장의 경우 신분당선을 따라서 집을 구한다면 출퇴근시 환승없이 직장까지 이동할 수 있을 것이다. 즉, 신분당선이 강남의 수요를 다른 지역으로 분산시키는 역할을 하는 것이다.

최근 수도권의 집값을 움직이는 가장 중요한 교통 시설 하나를 꼽으라면 바로 GTX이다. 이는 광역고속철도를 수도권에 건설하여 도심에 집중된 수요를 경기도 외곽까지 분산하는 역할을 담당하고 있는 것이다. 예를 들어 GTX A 노선은 경기 남부로는 용인역과 동탄역이 생긴다. 동탄역에서 GTX를 탑승하면 삼성역까지 10분대로 도달할 수 있게 된다. 그렇다면 이는 서울의 다른 지역보다 삼성역까지 빠르게 도달할 수 있는 지역이 된다는 뜻이다. 만약 삼성역으로 출퇴근하는 수요가 있다면 GTX가 있기 전에는 서울 내에서만 거주지를 정해야 했다면 GTX가 개통되면 용인역이나 동탄역 주변을 구하더라도 충분히 통근이 가능하다는 뜻이다. 일산이나 파주 운정도 마찬가지로 고려 대상이 될 수 있다. 이처럼 교통의 역할은 한쪽으로 치우친 수요를 다른 쪽으로 분산시키는 역할을 하는 것이다.

그렇기 때문에 교통망에 대해서 공부가 필요한 것은 교통이 개선되면서 앞으로 수요가 어떻게 분산될 것인지를 미리 예측하면서 투자를 해나갈 수 있기 때문이다. 이를 돈되는 개발 호재라고 볼 수 있는 것이다. 예를 들어 동탄의 경우에는 아직까지는 SRT를 타고 수서역까지 밖에 이동하지 못한다. 아직은 GTX가 개통되기 전이기 때문이다. 비록 수서역도 서울이긴 하지만 일자리가 많은 지역은 아니다. 일자리는 강남에 집중되어 있기 때문에 강남과의 연결성이 중요하다.

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GTX A가 개통되면 강남인 삼성역까지 10분대로 갈 수 있게 된다. 삼성역은 현대차 GBC 가 들어오는 곳이다. 일자리가 크게 증가할 것으로 예상되는 지역이라는 뜻이다. 삼성역으로 출퇴근을 해야하는 직장인이라면 GTX A의 주 수요층이 될 것이다. 그들이 동탄도 거주지로써 고려한다면 동탄의 수요가 늘어난 다는 것을 예상할 수 있다. 수요의 이동을 파악하기 위해서는 교통망이 어떻게 구축되고 그에 대한 효과는 어떻게 나타날 것인지 예측해봄으로써 가능해 질 것이다.

이 책의 저자는 부동산 호재 분석 전문가이다. 특히 정부의 보도자료와 고시문을 통해서 호재를 분석하고 투자 지역을 찾아 내는 능력이 탁월한 것으로 유명하다. 전작인 "교통망도 모르면서 부동산 투자를 한다고?"에 이어서 "돈되는 개발호재 핵심정리"를 통해서 수도권와 서울의 교통망 개발을 예상해볼 수 있도록 자세히 알려주고 있다. 저자가 강조하는 BRT와 복합환승센터는 눈여겨 볼만 하다. BRT와 복합환승센터가 건립되는 지역은 반드시 임장을 통해서 입지를 분석해 보는 것이 필요하다고 생각한다.

책의 구성이 아주 마음에 들었다. 읽기 좋게 구성한 것은 물론이거니와 이해를 돕기 위해서 사진 자료들이 잘 첨부되어 있어서 해당 지역에 대한 이해도가 떨어지는 독자들도 바로 확인할 수 있도록 되어 있었다. 나도 용인에 살고 있지만 수십년 지방에서 살다왔기 때문에 서울 지역에 대한 이해도는 떨어진다. 책에서 언급한 지역에 대해서 지도가 없이는 이해하기 어려웠다. 단순히 지도만 있는 것이 아니라 중점적으로 봐야하는 호재를 표시해놓았기 때문에 지역을 모르더라도 이해하는 것이 어렵지 않았다.

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다만, 이 책을 읽고 언급한 지역에 가서 바로 투자하는 것은 주의해야 한다. 책에서 언급된 지역 중 하나인 광운대 민자역사 개발 사업의 경우에는 이미 1996년에 사업자가 선정되었지만 큰 진척이 없다가, 2009년 서울시의 사전 협상 대상지로 선정되면서 추진 동력을 얻는 듯 했다. 하지만 사업자가 경영난을 겪는 등 다시 난항에 빠지면서 2013년 이후에는 사업이 잠정 중단되기도 했다.

이런 이유로 2018년 코레일이 민자사업자가 가진 사업권을 회수하면서 개발 사업이 백지화되었지만, 광운대 역세권 개발 사업이 진행되면 재추진의 동력을 얻을 것으로 기대되는 곳이다. 만약 광운대 민자 역사 개발 사업의 장미빛 미래만을 보고 1996년에 투자를 했던 사람이 있다면 지금까지도 투자 수익을 기대할 수 없었을 것이다. 이처럼 부동산에서 호재되는 대규모 개발 사업의 경우에는 상당한 시간이 소요되는 사업이 대부분이므로 긴 호흡을 가지고 투자를 해야 한다.

 

위에서 언급한 GTX도 마찬가지이다. 지금은 부동산 상승장이라서 GTX 역으로 언급된 지역들이 급등하고 있지만 GTX는 아직 개통되지도 않았을 뿐 아니라 언제 개통될지 예상도 안되는 교통망이기도 하다. 다행히 GTX A의 경우 착공은 들어갔다. 게대가 경기 남부 라인은 SRT와 선로를 공유하기 때문에 건설 시간이 많이 걸리지 않을 것이다. 그나마 개통 시기를 예상할 수는 있지만 이 역시도 지속적으로 미뤄지고 있는 상황이다. GTX의 파급력에 대해서는 부정할 수 없지만 이 역시도 개통이 되고 이용하는 사람들이 늘어나야 알 수 있는 것이다.

 

그렇기 때문에 책만 읽고 섣불리 해당 지역으로 가서 투자를 진행하는 것이 아니라 저자 처럼 지속적으로 개발 상황들을 지켜보고 실현 가능해지는 것이 확실시 될 때 투자를 함으로써 리스크를 낮추는 것도 필요할 것 같다.

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※ 해당 도서는 출판사로부터 증정 받아 읽고 솔직하게 남기 후기입니다.

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