재개발 투자의 모든 것! 돈되는 재건축 재개발 2

얼마전 돈되는 재건축 재개발 1권에 대해서 서평을 썼었다. 책 제목은 재건축 재개발이지만 1권의 경우에는 재건축에 초점을 맞추어서 저자의 노하우들이 많이 담겨져 있었다. 2권에서는 1권에서 부족했던 재개발에 대한 이야기를 더욱 심도있게 다룬다. 재건축은 이미 인프라가 갖추어져 있는 곳을 대상으로 사업이 진행되고, 재개발은 인프라가 열악한 곳을 대상으로 사업이 진행되는 차이점이 있다. 그렇기 때문에 재건축의 경우 분석하기 상대적으로 용이한 부분이 있다. 그 이유는 사업의 수익성을 좌우하는 기부채납의 비율이 낮기 때문이다. 재개발의 경우 인프라를 구축하기 위해서 토지 소유자들이 자신의 토지들을 공공에 기부를 해야 한다. 물론 자신의 재산을 내놓아야 하는 것이 부당하다고 느낄 수 있지만 이를 통해서 주거 환경이 개선되면서 살고 싶은 동네로 거듭나게 되면 기부하고 남은 땅의 가치가 기존의 가치보다 훨씬 올라가기 때문에 손해보는 것은 아닌 것이다.

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재개발이 재건축보다 분석하기 어려운 이유는 일반적으로 재건축의 경우에는 구축 아파트를 대상으로 하는 경우가 많다. 아무리 구축이라고 하더라도 아파트의 경우 구조들이 유사하고 시세를 정확히 알기 쉽다. 거래도 많기 때문에 유사 사례를 찾기도 쉽다. 유사한 거래 사례만 찾는다면 시기적인 요소만 고려하여 시세를 쉽게 산정할 수 있다. 그렇게 되면 현재 거래되고 있는 물건 가격에 대한 평가를 할 수 있다. 즉, 내가 해당 매물을 사면서 지불하게 되는 프리미엄을 정확히 파악할 수 있는 뜻이고, 그것이 파악이 제대로 되면 투자에 대한 수익도 비교적 정확히 파악할 수 있다는 뜻이다.

 

1권에서 주로 다루는 것은 재건축 단지별 사업성에 대한 평가를 어떻게 할 것인였다. 이를 평균대지지분이라는 강력한 무기를 제안했었다. 용적률만 보고 사업성을 추측하던 주먹구구식 방법에서 탈피할 수 있는 계기가 되었다.

하지만 재개발 사업은 대부분 빌라나 단독주택 단지가 많은 곳에서 이루어진다. 이 둘의 특징은 시세 파악을 하기 어렵다는 것이다. 거래가 많지 않으니 유사사례도 찾기 힘들다. 구조도 다양하다. 즉, 시세를 정확히 파악하기 힘들다. 시세를 정확히 알지 못하면 현재 시장에 나와있는 물건들의 가격이 싼지 비싼지 가치 판단을 하기 어렵다. 매수하면서도 내가 더 비싸게 준건지, 싸게 준거지 파악하기 어렵다는 것이다.

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저자는 이 책을 통해서 재개발 투자를 할 때 시세를 파악하는 방법에 대해서 가이드를 제안하고 있다. 간단히 설명하면 공시지가를 활용하는 방법이다. 내가 원하는 구역의 주변이나 유사한 지역을 먼저 찾는다. 재개발 사업이 선행된 지역이라면 더 좋다. 감정 평가가 이루어진 지역이라면 해당 물건에 대한 공시지가와 감정평가액을 알 수 있을 것이다. 이에 대한 비율을 다양한 사례를 통해서 파악을 하는 것이다. 예를 들어 공시지가는 1억이었는데, 감정 평가 결과가 1.2억이 나왔다고 하면 감정 평가 비율은 120%인 것이다. 이를 내가 분석하고자 하는 지역으로 가져오는 것이다. 내가 관심을 둔 매물의 공시지가 동일하게 1억이라고 한다면 감정평가액이 1.2억이 나올 것이라고 예상할 수 있는 것이다. 이는 빌라에 적용하기 좋은 방법이다.

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단독 주택은 조금 다른 과정을 거쳐야 한다. 단독 주택은 우선 건물과 토지의 가격을 각각 추정해야 한다. 건물은 연면적을 기준으로 노후도에 따라서 가격이 정해진다.

사진은 저자가 책에서 제안한 연식별 건축물의 평당 가격이다.

건축물은 시간이 지남에 따라서 가치가 떨어지기 때문에 이와 같은 방식으로 가치를 평가하는 것이다. 다음은 토지에 대한 가격이다. 토지는 공시지가를 활용해서 추정한다. 추정하는 방법은 위와 유사하다. 공시지가와 감정 평가액의 비율을 활용하는 것이다.

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이렇게 단독주택의 감정평가액 예상액을 예상할 수 있어야지 시장에서 거래되는 물건의 가격 적절성을 판단할 수 있다.

투자를 하기 위해서는 공부가 필요하다. 공부를 해야 한다고 이야기를 하면 막연한 기분이 든다. 도대체 무엇을 공부해야하고, 무엇을 위해 공부해야 하는 것일까.

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투자의 세계에서 공부가 필요한 이유는 단 하나로 정리할 수 있다. 바로 시장에서 거래되고 있는 가격이 싼지 비싼지 판단하기 위함이다. 투자의 목적은 누구나 똑같다. 돈을 벌기 위해서이다. 돈을 어떻게 버는가.

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돈을 버는 방법은 간단히 세 가지로 정리할 수 있다. 나의 시간과 노동력을 주고 받는 근로소득이 있다. 매달 꽂히는 월급이 바로 그것이다. 아니면 자영업이든 자기 사업이든 재화나 서비스를 창출하고 그것들을 시장에서 팜으로써 벌어들이는 사업 소득이 있다. 마지막으로 투자 소득이 있다. 자본소득이라고도 한다. 돈이 될만한 자산을 싸게 사서 비싸게 팔때 발생하는 소득이다. 부동산, 주식, 가상 화폐, 미술작품, 고가시계, 한정판 운동화 등이 해당될 수 있다. 흔히들 불로 소득이라고 칭하는 것들이 많다. 많은 사람들이 가치를 알아보지 못할 때 싸게 구매해놓고, 가치를 알아보고 구매 수요가 늘어나서 가격이 오를 때 팔아서 수익을 내는 방법이다.

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근로소득과 사업 소득의 경우에는 자신의 시간을 투입하거나 기발한 아이디어를 통해서 소득을 만들어 내기 때문에 많이 벌든 적게 벌든 큰 이슈가 되지 않는다. 반면 자본 소득의 경우 싸게 사서 비싸게 파는 것이기 때문에 수요가 크지 않을 때 해당 자산을 독점하거나 선점하는 이들이 발생한다. 이들은 남들보다 먼저 가치를 찾아내고 다른 사람들이 선점하기 전에 자신이 선점해 놓고 수요가 찾아오길 기다리는 경우가 많다.

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남들보다 먼저 가치를 볼 줄 아는 능력이 있다면 자산을 선점해서 큰 차익을 얻을 수 있다. 가치를 알기 위해서 공부를 해야 하는 것이다. 남들은 보지 못하는 가치를 발견하기 위해서이다. 가치에 대한 공부는 특별한게 아니다. 바로 시장에서 거래되는 가격이 비싼지 싼지 판단하는 것을 공부하는 것이다. 물론 객관적인 가치 평가는 어려울 수 있다. 객관적인 가치 평가가 가능하다면 모든 사람들이 자산 투자를 통해서 돈을 벌 것이다. 주관적으로 가치 평가를 해야 되기 때문에 시행 착오도 겪으면 실력이 쌓일 수 있는 것이다. 나는 가치를 높게 평가했으나 대중들은 가치를 낮게 평가하면 자본 소득을 올릴 수 없다. 가치보다 싸게 사서 대중들이 가치를 높게 쳐줄 때 파는 것이 바로 자본 소득을 올리는 방법이다.

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이 책에서는 재개발 투자에서 적절한 가치를 판단하기 위해서는 감정 평가액을 예상할 수 있어야 한다고 강조한다. 재개발은 단계별로 가격이 오르는 특징이 있다. 새집에 가까워 질 수록 가격이 오르는 것이다. 감정평가를 하는 단계는 재개발 초기 단계라고 볼 수 있다. 그러나 감정평가를 하기 전에 진입한다면 재개발이 본격적으로 시작하기도 전이라는 뜻이다. 재개발은 단기간에 끝날 수 있는 사업이 아니며, 제대로 진행되지 않고 중간에 보류되는 경우도 먾다. 이처럼 시간이 오래 걸리는 사업 특성상 진입 시기에 따른 리스크의 차이가 크다. 사업 초반에 큰 금액의 프리미엄을 주고 진입하였다면 기다리는 시간 동안 수익률이 크지 않을 수 있다. 그렇기 때문에 초반에 진입하려고 할 수록 싼 가격에 진입해야 한다. 싸게 사놓기만 한다면 사업 지체에 따른 리스크를 줄일 수 있다.

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감정평가는 전문 감정평가사들이 진행을 하지만 그들이 감정 평가를 하는 방법론의 기본을 익혀놓으면 그것을 활용하여 감정평가액을 추정할 수 있다. 감정평가액을 추정할 수 있는 근본 원리는 위에서 언급한 듯과 같이 유사 지역의 감정 평가 시례와 공시지가를 활용하는 것이다.

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다양한 부동산 투자 방법 중에서 어려운 분야 중에 하나가 재개발 투자이다. 고려해야 하는 부분도 많고, 시간도 오래 걸리기 때문이다. 그러나 점점 더 재건축 재개발에 대한 공부가 필요해지는 시기가 오고 있다. 우선 서울의 경우에는 현재 빈땅이 없다. 그린벨트를 풀지 않는 이상 더 이상 놀고 있는 토지가 없다. 이 경우 새집을 짓기 위해서는 재개발, 재건축밖에 없다. 수도권의 핵심지도 대부분이 유휴 토지가 없는 것은 마찬가지이다. 새집을 짓기 위해서 기존 주택을 철거하여 토지만 남긴다. 그리고 부족했던 도로 등 인프라 시설을 확충하고 새집을 짓는다. 노후된 구도심이 신도심으로 거듭나느 것이다. 이처럼 서울 및 수도권은 앞으로 노후된 구도심이 하나둘씩 신도심으로 탈바꿈하는 일들이 빈번히 일어날 것이다. 그렇기 때문에 더 늦기 전에 재건축 재개발에 대한 공부를 시작해야 하는 것이다.

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재건축 재개발을 시작하는 이에게 "돈되는 재건축 재개발 1,2"를 적극 추천한다. 어렵고 멀게만 느껴졌던 재건축 재개발을 앞으로는 전문 용어를 써가면서 아는 척 하는 자기 자신을 발견하게 될 것이다.

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※ 잇콘 독자 에디터 10기 활동으로 증정받아 읽고 솔직하게 남긴 리뷰입니다.

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