[부동산 초보 투자 책] 미래의 부를 위한 부동산 투자 1만 시간의 법칙(feat. 집 값이 오르는 이유는 통화량때문)

 

한 분야의 전문가가 되기 위해서는

1만 시간을 투자해야 한다는 이야기를 많이한다.

 

예를 들어 하루 8시간,

한달에 20일을 일을 하는 직장인이라면

대략 5년 정도의 시간이 지나야 1만시간이다.

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그럼 만약 퇴근 후

하루 3시간씩 다른 분야를

공부한다고 가정하고

하루도 쉬지 않는다고 하면

대략 9~10년이라는 시간이 걸린다.

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그럼 직장인으로

그 분야의 전문가로 대우를 받기 위해서는

최소 그 분야에서 5년 이상은

몸담고 있어야 전문가 소리를 들을 수 있다.

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반대로 업무 외 시간을 활용하여

다른 분야의 전문가가 되기 위해서는

하루 3시간씩 약 10년간의 시간을

투자하면 가능하다는 이야기이다.

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이 책에서 1만 시간의 법칙에 대해서 이야기하는 이유는 미래의 부를 위해 부동산에 대해서 공부를 해야 한다는 것을 알려주기 위해서이다.

지금의 시대는

가히 부동산의 시대라고 말할 수 있다.

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자고 일어나면

아파트값이 수억원씩 오르고 있는 세상이다.

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집값이 오르는 이유는 다양하다.

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흔히들 유동성이라고 이야기하는

시중에 돈이 많이 풀려서 그런 것일 수도 있다.

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누군가는 수요와 공급 이야기를 하고 있다.

공급이 부족하기 때문에 집 값이 오른다는 것이다.

그런데 주택 보급률은 이미 100%가 넘었는데,

무슨 공급이 부족하는 것인지 의아해 할 수도 있다.

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아니면 투기꾼이나 다주택자들의 놀음에 의해서

집값이 올랐다가 생각하는

사람들도 분명 있을 것이다.

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이유는 다양할 수 있지만 결과는 오직 하나이다.

집값이 올랐다는 것이다.

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집을 이미 가진 사람들은

오른 집값을 그냥 즐기면 될 것이다.

물론 오른 집값과 비례해서

세금도 올랐을 것이다.

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다주택자들은 이번 부동산 상승기에

제법 큰 수준의 자산 증식을 이루었을 것이다.

단지, 수익을 실현하는 과정에서

세금을 내고 나면 과연 얼마나 남을지는

각자의 경우에 따라 모두 다를 것이다.

​

반면 집이 없었던 사람들은

큰 수준의 자산 격차가 벌어지게 되었다.

이부분 또한 사실이다.

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코로나 19 위기 이후로

막대한 규모의 돈을 풀면서

돈 가치가 기존 대비 최소 반이상 하락하였다.

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돈의 가치는 시중에 유통되고 있는 돈의 양,

즉 통화량과 반비례 한다.

통화량이 늘어나면 돈의 가치가 떨어지는 것이다.

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간단히 설명하기 위해

작은 섬이 하나 있다고 하자.

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이 곳에서 사용 가능한 돈은 1만원이다.

그리고 그 섬의 재화는

오직 집 한채가 있다고 해보자.

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그러면 이 집의 가격은 얼마인가.

바로 1만원이라는 것을 알 수 있을 것이다.

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그러다 하늘에서 갑자기 누군가

헬리콥터를 타고 가면서 1만원을

뿌리고 지나가는 일이 생겼다.

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1만원 밖에 없던 섬에서

헬리콥터에서 떨어진 1만원으로 인해

섬은 이제 2만원을 보유하게 되었다.

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이것을 조금 유식한 말로

섬내의 통화량이 2배 늘어났다고 말한다.

 

그렇다면 하나 뿐인 집의 가격은 어떻게 되겠는가.

통화량이 모두 집 값에 반영된다는 가정을 하며

집값은 2만원이 되는 것이다.

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헬러콥터에서

1만원이 떨어지기 전의 집이랑

후의 집이 달라졌는가.

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전혀 달라지지 않았다.

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그런데 가격은 달려졌다.

무려 2배가 올랐다.

1만원하던 집이 2만원으로 오른 것이다.

이는 엄밀히 말하면

돈 가치가 1/2로 줄어든 것이라고 할 수 있다.

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물론 위의 예시는

통화량이 돈 가치에 미치는 영향을 알아보기 위해서

극단적인 상황을 예시로 든 것이다.

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그러나 이처럼 통화량은

돈 가치를 떨어뜨린 다는 것을

위의 예시로 쉽게 이해할 수 있을 것이다.

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집 값은 이렇게 변동하는 것이다.

통화량과 비례해서 집 값이 올라가는 것이다.

물론 입지와 연식 등 다양한 이유로

개개인의 집의 상승률은 다르게 나타날 수 있다.

허나 집값의 평균은

결국 통화량과 비례해서 오르게 된다.

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코로나 19 이전과 이후로

통화량이 급격히 늘면서

이전과 비교해서 대략 2배 이상으로 늘었다고 한다.

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그렇다면 이처럼 통화량이 늘기 전과

늘고 난 후로 집 값은 2배 차이가 나는 것이

당연한 경제 원리이다.

아마도 주변을 둘러보면

집 값이 2배 오른 곳을 찾는 것은 쉬울 것이다.

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책에서 언급한 것을 보면

경실련은 KB 국민은행 부동산 자료를 활용해서

2017년 5월부터 2020년 5월까지 3년 동안

서울 아파트의 중위값의 변화를 알아봤더니

약 52% 상승했다고 발표했다.

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현재는 21년 11월이고,

20년 5월 이후로도

서울 아파트 중위값은 더 큰 폭으로 올랐다.

​

중위값 기준으로도 2배 가까운 상승을 기록했음을

굳이 찾아보지 않아도 체감상 이미 알고 있을 것이다.

이미 2배는 물론

3배가까이 상승한 곳도 많기 때문이다.

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​

부동산 초보 투자 책 추천

그럼 집 값을 잡으려면

풀었던 돈을 거두어 들이면 될까.

물론 지금의 절반 수준으로

다시 돈을 거두어 들이면

이론적으로는 통화량이 절반으로 줄어들어

집 값이 떨어질 것이다.

​

통화량을 줄이는 방법은 금리를 올리는 것이다.

금리를 올리게 되면

시중에 떠돌던 돈들이 금리가

높은 곳으로 모이게 되는데,

은행의 예금이나 국채 등으로 모이게 된다.

​

그렇게 모인 통화를 없애버리면

시중에 돈은 증발될 것이다.

​

이것이 디플레이션이다.

인플레이션의 반대도 성장이 멈추고

다시 축소되는 것을 말한다.

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시중에 돈이 돌지 않고 계속해서

더 높은 금리를 쫒아서

은행이나 고금리로 몰리는 것이다.

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일반인들도 금리 낮을 때는

자신의 자금을 은행에 보관하지 않고

주식이든, 부동산이든 투자를 해서

돈을 굴릴 생각을 할 것이다.

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그러다가 갑자기 금리가 올라서

만약 예금만 해도 금리가 10% 라고

극단적으로 가정해보자.

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그러면 굳이 위험한

부동산이나 주식 등에 투자를 하겠는가.

아마도 다시 "저축이 최고의 재테크다"라는

생각이 퍼지기 시작할 것이다.

​

이는 경제 활동에 악영향을 미친다.

돈은 순환하고 돌아야 경기가 살아난다.

그래서 일반적으로 디플레이션보다는

조금씩 성장하는 인플레이션 상태를

경기가 좋다고 말한다.

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물론 돈을 푸는 속도를 급격히 늘려서

돈 가치가 급락하는 하이퍼 인플레이션과 같은

상황을 말하는 것은 아니다.

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아프리카 속한 나라 중 짐바브웨 상황을

들어본 적이 있었을 것이다.

돈을 너무 풀어서 돈 가치가 급격히 하락하여

빵 하나 사기 위해서는

돈을 트럭에 실어 가야 한다는 이야기 말이다.

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이와 같은 극단적인 인플레이션 상황을 제외하고는

적당한 수준의 물가 상승은

가장 이상적인 경기 상황이다.

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이를 위해서 꾸준히 금리를 관리하고 있다.

돈이 돌지 않는 것 같으면 금리를 내려서

시중에 돈이 돌게 만들고,

돈이 너무 돌아서

돈 가치를 떨어질 것 같으면

다시 금리를 올리면서

시중의 통화량을

적정 수준에서 관리를 하는 것이다.

​

 

이처럼 돈 가치가 계속해서

떨어져 가고 있는 상황에서

우리가 취해야 하는 행동은 무엇일까.

​

돈 가치 하락을 방어할 수 있는

실물자산을 보유하고 있어야 한다.

부동산이 가장 중요한 실물 자산 중에

하나라고 할 수 있다.

​

그리고 금도 실물 자산이라고 할 수 있다.

금은 전세계 어디에서든

실물을 거래할 수 있기 때문이다.

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최근에는 금의 이러한 지위가

위협을 받고 있기는 하지만

여전히 금은 돈 가치 하락을 방어할 수 있는

실물 자산 중 하나이다.

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금의 지위를 위협하는 것은

바로 디지털 금으로 불리는 비트코인이다.

​

가상화폐 열풍이 수시로 한반도를 휩쓸고 있지만

아직도 가상화폐가 왜 중요하고,

투자의 가치가 있는지에 대해서는

여전히 논란이 크다.

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다만, 역사적으로 살펴볼 때

이처럼 통화량이 급격히 늘어나는 시기에는

항상 금값도 같이 상승해 왔다.

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즉, 통화량이 늘어 돈 가치가 떨어질 것을 예상해서

돈을 실물 자산으로 교환해 놓는 것이다.

​

그래서 부동산도 오르고,

금값도 대체로 상승했다.

​

그런데 최근에는 금값은 그대로 인데,

비트코인이 급등하였다.

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통화 정책이 발표될 때 마다

비트 코인의 가격은 급등하였다.

점점 자산으로써 가치를

인정받아 가고 있는 과정이라고 생각된다.

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많은 사람들이 재화의 가치를 인정하고

이것이 가치가 있다고 판단하기 시작하면

자산의 지위에 오를 수 있다.

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재화의 공급은 유한한데,

수요는 일정하거나 계속해서 늘어나는

재화가 있다면 이는

자산으로서 지위를 얻을 수 있는 조건이 된다.

금이 그랬다.

금은 귀금속으로 전세계 매장량이 한정적이다.

​

현재 전세계 어느 누구도

금은 가치가 없는 것이라고 생각하지 않는다.

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그런데 어느 날 갑자기

모든 사람들이 금이 뭐가 중요해.

금보다는 모래가 더 귀금속이다.

생각하게 되면 어떻게 될까.

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물론 그런 일이 없을테지만 가정을 해본다면,

금대신 사람들이 모래를 사기 시작하고

모래의 공급이 유한하다고 한다면

모래도 중요한 자산으로 오를 수 있다.

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지금 비트코인 상황이

그러한 상황이라고 보여진다.

​

비트코인의 활용성에 대한 문제는 차치하고

점점 많은 사람들이 비트코인이

자산의 가치가 있다고 믿어가기 시작하고 있다.

​

그래서 종이 화폐의 가치가

떨어지는 일이 발생할 수록

디지털 화폐인 비트코인의 가격이

계속해서 오르고 있는 것이다.

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실물자산인 금은 돈 가치가 떨어지는 상황에서

그 인기를 비트코인에 내주었지만,

부동산은 여전히 그 지위를 유지하고 있다.

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금은 사치재로 별다른 효능을 제공하지 못한다고

생각할 수 있지만

부동산은 거주나 임대의 효용을

여전히 제공하고 있기 때문이다.

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금 없이는 살 수 있어도 집 없이는 살기 힘들다.

집은 필수재이기도 하고,

남들에게 과시하는 사치재의 성격도

띄고 있는 재화이기 때문이다.

​

이처럼 필수재의 성격도 가지고 있는

부동산은 반드시 알아야 하는 자산 중에 하나이다.

​

미래의 부를 좌우하기도 하고

현재의 삶을 좌우하기도 하기 때문이다.

저자는 매일경제 부동산부에서

취재를 하던 기자이다.

​

서울 부동산 시장을 취재하고

상황을 기사를 통해서 전달하는 역할을 했지만

정작 자신은 서울에 집이 없었다고 한다.

 

책의 주요 내용은

자신이 집을 살 때 고민했던 것들이다.

​

​

우선 책의 초반에는

왜 집을 사야하는지에 대한 이야기한다.

​

내 집이 없이는

경제적 자유도 있을 수 없다는 내용이다.

집 값이 오르는 이유와

왜 내 집이 필요한가에 대해서 이야기한다.

​

​

책의 중반부는

저자가 직접 집을 구매하는

전 과정을 상세히 묘사하였다.

​

어떤 입지의 집을 사야하고,

자금 조달은 어떻게 하고,

계약하면서 계약금, 중도금, 잔금 등은

어떻게 처리하고

인테리어는 어떻게 해야하는지에 대한 이야기다.

​

내 집 마련의 시작과 끝까지

아주 상세히 묘사하고 있기 때문에

감정 이입을 하면서 재밌게 읽을 수 있었다.

​

책의 후반부는

과거와 미래에 대한 이야기가 나온다.

집값이 변동하는 경제적 원리에

대해서 설명하고 있다.

이는 앞으로 미래에 집 값이 어떻게 될지에 대해서

스스로 공부해야 한다는 의미이다.

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가장 마지막 챕터는

정부 정책에 대한 이야기가 큰 비중을 차지하고 있다.

​

대전제는 "정책은 시장을 이길 수 없다"였다.

​

그러나 책에는

노무현정부부터 문재인 정부까지의

부동산 정책에 대한 이야기를 기술하고 있다.

​

정책이 시장을 이길 수는 없지만

시장에 큰 영향을 미치기 때문이다.

​

현재는 과거의 결과이다.

현재 왜 이런 상황이 되었는지 알기 위해서는

과거가 어떻게 흘러왔는지 알아야 한다.

​

그런 말을 들었다.

40대가 넘으면 자신의 얼굴에 책임을 져야 한다.

40년 가까이 자신이 살아왔던 과거가

현재의 얼굴에 반영되어 있기 때문이라 생각한다.

​

근심, 걱정만 가득했던 과거를 살았던

사람의 얼굴은 주름이 그득할 것이다.

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​

반면 긍정적이고 활동적으로 살아왔던

사람의 얼굴은 보기만해도 기분 좋아지는

얼굴을 가졌을 것이다.

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​

과거 정부들이 해왔던 정책들은

모두 그 시대의 시장의 변화를

만들기 위해 했던 일들이다.

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그 결과가 지금이다.

잘못되었던 잘 했던

그 평가는 후손에게 맡기는 것으로 하고,

우리가 할 일은

앞으로 어떻게 할 것인가에 집중해야 한다.

우리가 할일은 무엇일까.

​

미래는 과거의 거울이다.

과거를 들여다보면 미래가 보이는 것이다.

과거를 들여다본다는 것은

과거를 공부한다는 뜻이다.

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앞으로 미래의 부를 위해서

1만 시간을 투자해야 하는 것은

과거를 공부해서 미래를 예측하기 위한 것이다.

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아직 내집 마련을 하지 못한

무주택자라면 이 책을 꼭 읽어보는 것을 추천하다.

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부동산에 대해서 가장 잘 알 것 같은

경제 신문 부동산부 기자도

정작 자신은 내 집 마련이 쉽지 않았다고 한다.

​

저자가 고민해서 찾아나갔던 방법들이

내집 마련의 정규 코스라 생각하고

천천히 따라가 보기를 바란다.

​

언젠가는 내 집에서

이 글을 다시 보는 날이 오지 않을까 생각한다.

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※ 증정받아 읽고 솔직하게 남긴 서평입니다.

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