돈되는 재건축 재개발 북리뷰 by 초코하임빠

새 집을 짓는 방법은 다양하다. 집 대신에 우리나라 국민들이 가장 선호하는 아파트로 대체하겠다. 새 아파트를 짓는 방법은 다양하다. 가장 쉬운 방법은 놀고 있는 빈 땅에 가서 짓는 것이다. 그리고 빈 땅이 없다면 기존의 집을 부수고 새로 짓는 방법도 있다. 후자를 재건축이나 재개발이라고 부른다.

우선 쉬운 방법인 빈 땅에 아파트를 짓는 것에 대해서 이야기 해보자. 아파트를 짓기 위해서는 대규모 자금이 투입되어야 한다. 우선 아파트를 지을 만한 넓은 땅을 가지고 있어야 한다. 이 단계부터 자금력이 부족한 개인들은 아파트를 짓는 것이 불가능하다. 땅을 매입한 건설 기업들은 그 곳에 아파트를 지을 준비를 하고 분양에 나선다. 우리나라는 집을 짓기도 전에 모델하우스만 보고 집을 매수한다. 자동차를 살 때를 생각해보면 컨셉카 정도만 나온 단계에서 그 차에 대한 값을 미리 지불하는 것이나 마찬가지이다. 그 단계에서 차를 매수하는 사람들은 거의 없다. 최소한 디자인인 공개된 후에 사전 예약을 받는다. 하지만 집은 멋들어지게 지어놓은 모델 하우스만 보고 수억원의 돈을 주고 구매를 한다. 정확히 모르지만 과거 자금력이 부족하다 시절에 건설 자금을 마련하기 위해서 선분양 제도를 도입했다고 한다. 건설사는 모델하우스만 보고 계약금과 중도금을 지급하는 구매자들의 자금으로 아파트를 건설하였다.

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이와 같은 방식으로 아파트를 신축하는 방법은 신도시 건설할 때 가장 많이 활용되는 방법이다. 1기 신도시, 2기 신도시들은 대부분은 농지나 산이었다. 과거에 주택 공급을 급격하게 늘리기 위해서 해당 토지들을 주택 건설이 가능하도록 허가를 해주었던 것이다. 그렇게 해서 분당신도시, 판교신도시, 광교 신도시 등이 탄생하였다. 아무것도 없던 땅에 집을 짓은 것이기 때문에 계획적으로 지을 수 있었다. 도로도 충분히 건설하고, 구역도 잘 나눠서 주거지와 상업지, 공원 등이 충분히 반영되었다. 살기 좋은 신도시가 탄생한 것이다.

반면 기존에 집들이 있던 곳에 새아파트를 건설할 수도 있다. 낡은 집을 허물고 새아파트를 지으면 되는 것이다. 재건축, 재개발을 하면 된다. 우선 재건축과 재개발의 정의를 정확히 할 필요가 있다. 재건축에서 재는 다시를 뜻하는 말이고, 건축은 건물이나 아파트 따위를 짓는 것을 말한다. 즉, 새로이 건물을 짓는 다는 뜻이다. 반면 재개발은 다시 개발한다는 뜻으로 개발은 무엇인가 낙후된 것을 새로이 하여 발전시킨다는 뜻으로 쓰인다.

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법적 용어로 설명하면 재건축은 기반시설이 양호한 곳에 새로이 아파트를 건설하는 것을 말하고, 재개발은 기반시설이 열악한 곳에 새로이 아파트를 건설하는 것을 말한다. 기반시설이란 도로나 학교, 공원 등 생활에 도움을 주는 시설들을 말한다. 일반적으로 기존에 아파트를 허물고 새로 짓는 것을 재건축, 빌라나 주택 등을 허물고 새로 짓는 것을 재개발이라고 알고 있는 사람들이 많다. 나 역시도 그렇게 이해하고 있었다. 허나 정확한 정의는 기반시설이 양호하냐 열악하냐에 따라 정의한다. 즉, 주택이나 빌라 등을 허물고 새아파트를 짓더라도 그 지역 기반시설이 양호한 곳이라면 재건축이라고 부르는 것이다.

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이처럼 기반시설의 상황에 따라서 구분하는 이유는 기부채납때문이다. 재개발을 하는 이유를 생각해보면 주거환경개선이 주된 이유일 것이다. 주거환경을 개선하기 위해서는 도로도 넓혀야 하고, 공원도 만들어야 하고, 학교도 충분히 지어야 한다. 이처럼 공공의 이익을 위한 시설들의 소유권은 국가가 가진다. 그러나 개인들의 땅에 이러한 시설을 짓기 위해서는 토지 매입 단계부터 장애물에 부딪하게 된다. 비용 문제가 발생하기 때문이다. 그렇기 때문에 재개발을 해서 주거 환경을 개선하고자 하는 지역에 개발을 위해서는 일정부분 땅을 정부에 주어야 한다. 이를 기부 채납이라고 한다. 재건축 지역은 이미 기반 시설이 갖추어진 지역이기 때문에 기부 채납 비율이 낮을 것이다. 반면 재개발 지역은 기반시설을 갖추어야 하기 때문에 이를 위한 토지를 상대적으로 더 많이 기부해야 하는 것이다.

주택을 구매하는 입장에서 새아파트를 살 수 있는 방법은 무엇이 있을까. 가장 쉬운 방법은 청약을 해서 당첨이 되는 것이다. 위에서 언급한 신도시 아파트 청약을 경우 땅을 매입한 건설사들이 분양 준비가 되면 일반인들을 대상으로 분양을 실시한다. 새아파트를 사기 원하는 구매자들은 분양가를 확인하고 마음에 들 경우 청약 신청을 하면 된다. 만약 분양수보다 더 많은 구매자가 존재한다면 경쟁을 해야 한다. 현재 청약은 가점제와 추첨제를 운영하고 있다. 무주택기간, 부양가족수, 청약 통장 가입 기간 등으로 가점을 계산한다. 가점제일 경우에는 가점이 높은 순으로 배정을 한다. 일부 수량은 추첨제로 운영하면서 점수가 낮은 사람에게도 기회를 준다. 계속해서 부동산 상승장이 이어지면서 입지가 좋은 새아파트의 청약의 경우 수천대 일의 경쟁을 보이기도 한다. 즉, 새아파트 청약은 당첨되기 어렵다는 뜻이다.

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새아파트를 원하는 사람은 가장 먼저 청약을 고려할 것이다. 사실 청약 점수가 낮거나 무주택자가 아닌 사람의 경우에는 새아파트를 사기 위해서는 청약 당첨자의 분양권을 프리미엄을 주고 매수해야 한다. 이 또한 새아파트를 마련하는 방법이다. 다만 청약 당첨되어서 새아파트를 마련하는 것보다는 비용이 상대적으로 많이 드는 방법이다.

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새 아파트를 마련하는 또 다른 방법은 새아파트가 될 예정인 집을 미리 사놓는 것이다. 즉, 재건축, 재개발이 이루어지고 있거나 이루어질 예정인 곳을 매수해놓고 있으면 된다. 그러면 마치 어릴 때 손등에 모래를 가득 얹어서 두꺼비에 주문을 걸던 것처럼 헌집을 주면 새집을 준다. 그것도 아주 저렴한 비용으로 새집을 준다. 위에서 말한 청약을 하는 방법과 프리미엄을 주고 분양권이나 새아파트를 사는 방법보다는 훨씬 저렴하다.

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일반적으로 가격은 매수하는 사람들의 고생에 비례한다. 고생을 가장 적게 하는 것은 즉, 가장 비싼 방법은 프리미엄을 주고 분양권이나 새아파트를 매수하는 것이다. 이 방법은 매수자 입장에서 고생하는 부분이 전혀 없다. 부르는 가격에 돈을 주고 매수하면 끝이다.

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다음은 청약을 통해서 당첨되는 방법이다. 이는 최소한 청약을 신청을 해야 하고, 경쟁을 통해서 당첨이 되어야 한다. 경쟁이 치열한 이 시장에서 승리를 쟁취하기 위해서는 서러운 무주택자 기간을 오래 거쳐야 하고, 최소한 다둥이를 키우거나 노부모를 부양해야 한다. 이와 같은 고생 끝에 당첨이라는 달콤한 열매를 딸 수 있는 것이다.

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새아파트가 될 예정인 곳을 사놓는 방법인 재건축 재개발은 불확실성과의 싸움을 버텨 이겨내야 한다. 사업 초기에 들어가면 언제 새집이 될지 전혀 알 수 없다. 투자금이 충분해서 낡은 주택을 임대를 주고 직접 거주하지 않는다면 그나마 버티기 쉽지만 자금이 부족해서 실거주를 하면서 그 시간을 버텨야 한다면 쉽지 않다. 재테크 은어로 몸테크라고 한다. 돈이 없지, 몸은 있기 때문에 돈을 벌기 위해서 몸으로 때우는 것이다. 이와 같은 고생을 해야 하기 때문에 가장 저렴한 방법으로 새아파트를 마련하는 방법인 것이다.

그렇다면 왜 재건축, 재개발은 저렴하게 새아파트를 얻을 수 있는 것일까. 결론부터 말하면 재건축, 재개발은 기존 토지 소유자들이 일반인들에게 자신 땅을 팔아서 그 비용으로 새아파트 짓는데 사용하기 때문이다.

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새아파트를 짓기 위해서는 땅이 필요하다. 신도시의 경우에는 논, 밭이나 산을 깎아서 아파트 지을 땅을 만들기 때문에 저렴하게 땅을 공급할 수 있다. 반면 기존 도심에 새아파트를 짓기 위한 땅을 마련하기 쉽지 않다. 이미 땅의 주인들이 다 있기 때문이다. 주택이나 빌라의 소유주들이 그 땅 주인들이다. 지자체에서 재건축 재개발이 필요한 지역을 먼저 선정한다. 이를 정비구역이라고 한다. 정비구역으로 지정되고 나면 이 지역에 건물이나 토지등소유자들은 조합을 결성하게 된다. 조합이란 개인이 하기 힘든 사업을 하기 위해서 조직을 구성하는 것을 말한다. 조합이 구성되면 조합원들은 자신들의 주택들을 허물고, 새로운 아파트를 지을 시행사 등을 선정하게 된다. 허나 모든 일에는 비용이 생기게 마련이다. 만약 조합원들이 자금의 여력이 충분하다면 단지 자신의 집을 허물고 새로운 집을 짓기만 하면 될 것이다. 허나 대부분은 저렴하게 새아파트를 공급받기 위해 낡은 집을 보유하고 있는 사람들이 대부분일 것이다. 그렇기 때문에 조금이라도 더 저렴하게 새아파트를 공급 받기 위해서 자신의 땅을 새 아파트를 건설하는 비용으로 충당하기 위해 파는 것이다. 조합원들이 내놓은 땅으로 조합원들이 아닌 사람들에게 새집을 만들어 팔 경우 이익이 발생한다. 이렇게 발생한 이익으로 새아파트 건설 비용을 충당하는 것이다. 물론 대부분의 정비 구역의 단지들은 이렇게 땅을 팔아도 비용이 부족하기 때문에 각 조합원들에게 분담금이 추가로 발생한다. 그래도 새아파트를 땅과 함께 매수해야 하는 비조합원들보다는 저렴한 비용으로 새아파트를 장만할 수 있다.

그렇다면 소유자들만 이익을 보는 것 같은 재건축, 재개발이 진행되는 것일까. 재건축, 재개발이 이루어지는 곳을 시장이라고 한다면 이 시장에 참여하는 사람들은 누가 있을까.

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가장 먼저 기존 주택을 소유하고 있는 소유자들이 있을 것이다. 그리고 새로 지어지는 주택을 매수하는 신규 매수자들이 있다. 그리고 지자체들도 시장 참여자라고 할 수 있다. 정비구역 지정도 지자체에서 하고, 기부채납을 받는 곳도 지차체이다. 다양한 인센티브와 규제를 하는 것도 지자체이다. 그리고 기존 주택을 허물고 새집을 짓는 일을 하는 건설사들도 있을 수 있다. 그리고 마지막으로 기존 주택에 거주하고 있는 세입자 등이 있을 수 있다.

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시장 참여자 각각의 입장에서 재건축, 재개발이 진행될 때 어떤 이익이 발생하는 지 생각해보자. 우선 소유자의 경우에는 기존의 낡은 집을 헐고 새집을 지을 수 있기 때문에 가장 큰 이익을 얻는다. 물론 새집을 짓기 위한 비용을 부담해야 하지만, 내가 가진 땅의 일부를 팔아서 공사비를 충당하면 저렴한 비용으로 새집을 얻을 수 있는 장점이 있다.

일반 분양을 통해서 새집을 공급하게 되면 새집을 원하는 매수자들도 이익을 얻는다. 새집에서 살 수 있는 기회를 얻게 되고, 향후에 부동산 가격이 오를 경우 그에 대한 이익도 얻을 수 있다.

건설사의 경우에도 지속적으로 정비구역이 지정될 경우 새로운 일거리들이 계속해서 늘어나게 된다. 새집을 지어줌으로써 이익을 취할 수 있다.

지자체의 경우에도 이익이 발생한다. 우선 정비 구역으로 지정된 곳은 주거환경이 열악한 곳이 대부분이다. 물론 재건축의 경우 기반시설이 양호한 곳에서 진행되는 사업이라고 하였다. 기반시설은 양호하지만 거주하는 주택의 경우 낡았기 때문에 실제 그곳에 거주하는 주민들의 주거 환경은 열악하다. 재개발 지역은 애초에 기반시설도 열악하고, 거주하는 주택의 상태도 노후화 된 곳이 많기 때문에 거주 환경의 개선이 필요한 부분이다. 자자체가 직접 나서서 거주 환경을 개선하려고 한다면 비용도 발생할 뿐 아니라 특정 지역만 개선할 경우 지역 차별이라는 문제가 생길 수 있다. 그렇기 때문에 정비구역 자체적으로 개발을 진행하는 것이 효율적이다. 기부채납이라는 채찍과 용적률 상향이라는 당근을 동시에 주기 때문에 정비구역의 조합들이 알아서 당근과 채찍을 수용하는 방향으로 진행된다. 그렇게 될 경우 관리하는 지역의 주거 환경이 개선된다. 주거환경이 개선되면 좋은 환경에서 살고 싶어하는 사람 모여들게 된다. 사람들이 모이면 부동산의 가치는 올라간다. 그에 맞춰서 세금도 더 거둘 수 있게 된다. 지차제 입장에선 1석 3조 효과를 거둘 수 있는 것이다.

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시장 참여자가 여기까지라면 재건축, 재가발은 일사처리로 진행될 것이다. 모든 참여자가 이득을 보기 때문이다. 허나 많은 사람들이 알고 있듯이 재건축 재개발은 진행 속도가 상당히 느리다. 사업을 시작하더라도 최소 5~10년 이상 기간이 걸리는 경우가 많다. 시장 참여자 중에서 유일하게 손해를 보는 쪽이 있기 때문이다. 바로 기존 주택에 거주하던 세입자들이다. 이들은 재건축, 재개발 사업으로 얻는 이득이 전혀 없다. 소유자나 미래의 소유자들 또는 정부나 지자체만 이득을 본다. 세입자는 기존 주택이 철거되면 거주하던 곳을 떠나야 한다. 아마도 낡은 노후 주택이 밀집된 곳이 저렴한 임대료로 살 수 있었을 것이다. 허나 철거가 되고 새로운 아파트가 들어오면 그 집으로는 기존의 세입자들이 들어갈 수가 없다. 높아진 임대료때문이다. 기존 세입자들은 저렴한 보증금을 찾아 거주지를 떠나야 하는 것이다. 물론 이러한 부분에 대해서 보상 차원에서 거주 이전비 등을 지급하게 되도록 되어있다. 그러나 하루 아침에 거주하던 곳이 사라지게 되는 것은 변하지 않는 사실이다. 재개발로 쫒겨나는 쪽방촌 거주민들에 대한 이야기가 드라마나 영화의 소재로 자주 등장하는 이유이다.

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이처럼 모든 시장 참여자가 이익 보는 것이 아니기 때문에 재건축, 재개발 사업의 속도는 느릴 수 밖에 없다. 사회적 합의가 이루어져야 사업 진행이 가능하다.

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이처럼 수익이 나면 크게 날 수 있지만 시간이 많이 걸리는 분야가 재건축, 재개발이다. 이 말은 잘 못 진입하면 투자금이 오래 시간 묶일 수 있다는 이야기이다. 물론 사업이 잘 진행되기만 한다면 투자금에 대해서 충분한 수익으로 보답할 것이다. 허나 사업이 제대로 진행되지 않는다면 투자금도 묶이고 수익도 제대로 보지 못하는 상황이 발생할 것이다. 그렇기 때문에 묻지마 투자가 아니라 철저한 분석을 통한 접근이 필요하다.

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이 책의 경우 재건축, 재개발을 통해서 부동산 투자를 하려고 하는 투자자들을 위한 입문서 역할을 한다. 실제 사례를 통해서 분석하는 방법을 상세히 설명하고 있다. 평균대지지분 분석을 통해서 재건축 사업성이 있는 단지를 미리 찾아내는 방법을 설명하는 부분은 무릎을 탁 치게 만들 정도로 인상적이었다. 이 책을 보기 전까지는 단순히 용적률이 낮으면 사업성이 좋겠지라고 단순히 생각했다. 허나 저자는 이것을 용적률의 함정이라고 정의했다. 해당 단지를 구성하는 조합원수를 함께 봐야한다고 했다. 저자는 "평균대지지분"이라는 새로운 개념을 만들어 내고 이를 통해서 단지간의 사업성을 간접 비교할 수 있도록 만들었다.

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주식 투자를 공부하다보면 가장 먼저 만나는 지표가 PER과 PBR이다. 회사의 가치를 연간 이익과 비교해서 지수화해서 나타낸 것이 PER이고, 회사의 가치를 회사가 보유하고 있는 순자산의 가치와 비교해서 지수화한 것이 PBR이다. 이 두 지수가 막강한 효과를 나타낼 때가 바로 유사한 여러 기업들을 비교할 때이다. 업종이 유사한 기업 중에서 회사의 가치 대비 주가가 저렴한 기업을 찾을 때 아주 유용하다. 무차원의 숫자로 표기되기 때문에 기업들간의 단순비교가 가능하다.

 

이 책에서 저자가 제안한 "평균대지지분"의 개념도 PER과 PBR 지수와 유사하다. 유사한 입지와 유사한 형태의 단지들간의 사업성을 비교할 수 있는 아주 간단하지만 막강한 툴이다. 이 책의 부록에는 서울시 아파트의 주요 단지의 세대당 평균 대지지분을 정리해서 표가 포함되어있다. 책에서 설명한 내용을 기준으로 본인이 직접 정리해 보는 것도 필요하지만, 상당한 시간이 필요한 부분이다. 허나 저자가 직접 주요 단지들을 정리해 놓았기 때문에 참고해서 활용하면 도움이 될 것이라고 본다.

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부록에 포함된 아파트의 평균대지지분의 활용 예를 찾아보면 가장 먼저 있는 동이 개포동이다. 개포동에 보면 현대 1차, 2차, 3차 아파트가 있다. 건축연도가 비슷하고 입지도 비슷한 단지이다. 이들의 평균대지지분은 각 25.99, 28.44, 30.55 이다. 평균대지지분으로는 현대 3차, 현대 2차, 현대 1차 순으로 사업성이 좋다고 할 수 있다. 사업성이 좋다는 것은 조합원들이 팔 땅이 많다는 뜻이다. 땅을 많이 팔 수 있다는 것은 일반 분양을 많이 할 수 있다는 뜻이다. 즉, 만약 개포동에 재건축을 바라는 투자자가 있다면 현대 3차의 사업성이 가장 높기 때문에 가장 우선적으로 검토해야 하는 단지라고 할 수 있다. 물론 평균대지지분이 절대적인 가치는 아닐 것이다. 하지만 만약 위에서 예를 든 현대 1,2 3차 아파트의 평당 시세가 동일하다고 한다면 재건축을 위해서는 3차 아파트를 선택하는 것이 가장 효과적이라는 뜻으로 해석하면 될 것이다. 물론 시장 참여자들은 똑똑하기 때문에 이지 개포 현대 3차가 가장 비싸게 거래될 것이다.

실제로 호갱노노를 통해서 현재 개포 현대 1차, 2차, 3차의 평당 가격을 찾아보면, 1차는 평당 5702만원, 2차는 평당 6000만원, 3차는 6724만원의 시세를 보이고 있다. 정확히 사업성의 순서대로 평당 시세를 보이고 있는 것이다.

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보통의 시장 가격은 이처럼 합리적으로 움직이는 경우가 많지만 종종 왜곡이 발생하는 경우도 왕왕 있기 때문에 투자의 기회는 언제나 있다고 본다. 원하는 단지들의 "평균대지지분" 정확히 파악하고 있다가 이러한 시장가격의 왜곡이 발생했을 때 투자를 할 수 있다면 큰 도움이 될 것이라고 본다. 그렇게 되면 이 책 값은 충분히 뽑고도 남지 않을까 생각한다.

 

※ 증정받아 읽고 솔직하게 남긴 후기입니다.

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