[서평] 부동산 투자 필승 공식 by 초코하임빠

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"파워를 나눠줘" 당첨자 발표

블로그 이웃인 숙주나물님의 첫 책이 나와서 서평 이벤트를 했었다. 당첨이 되어서 책을 받게 되었다. 언제 숙주나물님을 이웃으로 추가했는지 정확히 기억은 나지 않는다. 대략 2년 이상은 된 듯 하다. 그림을 그리다가 부동산 투자의 세계로 빠졌고, 서울 빌라 투자를 전문으로 하는 포스팅을 보면서 실행력이 대단하다는 느낌을 받았었다. 점점 유명해지더니 강의도 한다는 소식을 전했고, 이번에는 첫 책을 출간한다는 소식까지 전해주었다. 비록 숙주나물님은 나를 모르지만 나는 꾸준히 블로그을 지켜본 구독자로서 친한 사람이 성공해서 책을 출간하는 느낌을 받았다. 그런 진심이 통했는지 이벤트에 당첨된 듯 하다.

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부동산 투자 책이지만 부동산보다는 부자가 되기 위한 수단으로써 부동산에 집중한 느낌을 받았다. 부자가 되어야 하는 이유를 시작으로 투자를 하기 위해 목돈을 모으는 방법도 제안하고 있다. 그리고 자신의 실패담을 기반으로 부동산 투자에서 성공하기 위한 원칙 5가지를 마지막으로 알려준다. 부동산에 처음 입문하는 부린이라면 꼭 한번 읽어보면 좋을 기본서라는 느낌을 받았다.

 

가장 인상적이었던 상어 이야기이다. 자신의 투자는 아직도 진행 중이라는 것을 말하기 위해서 상어처럼 살 것이라고 했다. 상어는 다른 물고기와 다르게 헤엄을 멈추면 죽는다고 한다. 계속해서 헤엄을 쳐야지 산소가 폐로 흘러들어가서 살아갈 수 있다고 한다. 헤엄을 멈추는 곳이 상어가 삶을 멈추는 곳이라고 한다. 반면 작은 물고기들은 헤엄을 치지 않아도 편하게 그 자리에 머물면서 살 수 있다. 하지만 상어의 먹이가 될 것을 두려워 해야 한다. 편하지만 두려움에 떨면서 사는 대신 상어처럼 끊임없이 헤엄치는 삶을 살겠다고 한다. 살아있는 동안에는 자신의 투자는 끝나지 않는 것이라는 것을 강조하는 것이다.

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최근 들어 내가 고민하는 것을 해결해주는 문장이었다. 비트코인이 7800만원이 넘어서는 상황이 되면서 주변에서 암호화폐 투자로 큰 돈을 벌었다는 이야기가 많이 들리고 있다. 같은 사무실에서 근무하는 동료가 수십억원대를 벌었다는 이야기가 들리니 너도나도 가상화폐 투자에 나서고 있다. 지금이라도 투자에 나서야 하는 것이 아니냐는 조바심이 생길 수 밖에 없는 상황인 것이다. 코인 투자로 단기간에 부자가 될 수 있을 것 같다는 환상이 생길 수 밖에 없다. 부동산도 놓치고, 주식도 놓친 젊은 세대일 수록 가상화폐 투자에 더욱 절실할 수밖에 없는 것이다. 빠르게 부를 만들고 싶기 때문이다. 책에서도 빠르게 부자가 되려고 무리하게 부동산 투자를 하면 큰 손해를 볼 수 있다고 경고했다. 지금의 코인 투자도 마찬가지이다. 조바심에 투자를 시작하면 무리한 투자를 할 수 밖에 없다. 내가 주식 투자를 시작하면서 느낀 것이 하나 있다. 눈 감기 전까지 주식 투자를 해야겠다는 것이다. 평균 수명이 80세를 넘어서고 있기 때문에 나도 80세까지 살 수도 있을 것이다. 지금 나이가 40이니 아직 살아온 시간만큼의 시간이 더 남았다. 주식 투자는 부동산 투자와는 다르게 큰 돈 들이지 않고 매매 부담도 없이 지속적으로 투자를 할 수 있는 것이 큰 장점이다. 그러니 나이가 들어서도 계속해서 할 수 있는 것이다. 단기간에 부자가 되겠다는 생각보다는 꾸준히 수익을 올릴 수 있다면 복리의 마법이 도와줄 것이라고 생각한다. 투자자로 시장에 계속 남아 있으면서 꾸준한 수익을 올리는 것을 목표로 하는 것이다.

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그렇다면 왜 부자가 되어야 할까. 부동산 투자든 주식 투자든 아무것도 하지 않으면 편안한 삶을 살 수 있다. 근로 소득으로 버는 것에만 생활 수준을 맞춰서 살면 큰 어려움 없이 먹고 살 수는 있다. 하지만 인플레이션으로 인해서 자산 가치가 급등하고 있는 요즘은 근로 소득만으로 안락한 삶을 살기는 점점 힘들어 지고 있는 것도 사실이다. 인플레이션이 오면 모든 것의 가격이 오르지만 가장 마지막에 오르는 것이 근로자들의 임금이다. 그렇기 때문에 자산을 소유하지 못한 저소득층은 자산을 소유한 계층과의 격차가 점점 더 벌어지게 되는 것이다. 임대료도 지속적으로 오르기 때문에 높아진 임대료를 감당하지 못한 임차인은 저렴한 임대료를 찾아서 거주지를 옮겨야 한다. 가격은 가치를 정확하게 반영하고 있다. 저렴한 거주지의 환경이 좋지 못할 것은 불보듯 뻔하다. 원하는 곳으로 거주지를 옮기는 것이 아니라 자신의 처지에 맞춰서 거주지를 옮겨야 하는 것은 달가운 상황은 아닐 것이다. 저자는 부자가 되어야 하는 이유는 돈을 벌어서 행복해지기 위함보다는 불행해지는 확률을 줄이기 위함이라고 했다. 공감했다. 사실 돈을 벌어서 행복해지기 위해서는 얼마를 벌어야할까. 10억, 20억? 사람들마다 다를 것이며, 생각보다 큰 금액일 수도 있다. 허나 불행을 막기 위한 최소한의 자산은 어느 정도 한정할 수 있다. 거주의 안정성을 주는 내 집 한채 정도일 수도 있는 것이다. 지금 상황은 집 한채 정도라 표현할 수 없을 정도로 집을 가지기 점점 힘들어 지고 있다. 그러므로 불행해지지 않기 위해서 돈을 벌어서 부자가 되어야 한다. 허나 근로소득만으로는 절대로 부자가 될 수는 없다. 위험을 짊어지고 투자를 해야한다. 실거주를 위한 내집을 사는 것도 투자이다. 집 값 하락의 위험을 짊어지고 매수를 했기 때문이다. 위험을 지지 않기 위해서 임대를 택하면 부자가 될 가능성은 제로가 되는 것이다.

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현재 저자는 지속적으로 블로그에 정부 정책을 비판하는 내용을 많이 올리고 있다. 그에 대한 이유를 책에서 설명하고 있다. 기본적으로 시장 원리를 헤치는 규제 활동에 대해서는 강력히 비판한다는 것이다. 규제만으로는 부동산 시장을 잡을 수 없다고 생각하기 때문이다. 책에서 예시를 든 것이 있다. 우유가격을 통제하기 위한 프랑스의 지도자 '로베스피에르'에 관한 이야기이다. 1793년 그는 소시민들의 권리와 평등을 주장하며 농민에게 국유지를 매각하고 영주의 권한을 폐지했다. 이러한 민중을 위한 정치를 펼치며 국민에게 '불행한 사람과 빈곤한 사람의 옹호자'라는 찬사를 받았다.

어느 날 서민들의 배고픔을 채워주는 우유의 가격이 오르는 것을 알게 되었다. 우유의 가격을 강제적으로 내리는 규제를 하였다. 그러나 우유를 파는 낙농업자들이 이윤을 남기지 못하자 젖소들을 모두 팔아버렸다. 젖소들이 줄어들자 우유의 공급이 더욱 줄어들어 우유값은 더욱 높아지게 되었다. 또 다시 우유 가격이 오르자 그 원인을 젖소들이 먹는 건초 가격이 비싸서라고 결론을 내고 건초 가격을 내리는 규제를 하였다. 그러자 건초업자들도 건초의 생산을 중단하기에 이른다. 결국 우유는 더 이상 서민들을 위한 것이 아닌 귀족들만 마시는 고급 음식이 되었버렸고, 서민들의 삶을 피폐하게 만들어 버린 것이다. 시장 원리를 거스르는 가격 통제가 위험한 이유이다.

www.hankyung.com/news/article/2018033060661

[시장경제 길라잡이<37>] 로베스피에르와 우유

1793년에 프랑스에서 일어난 우유 사태가 현재 대한민국 부동산 시장에서도 일어나고 있다. 현재 정부는 부동산 가격을 시장의 원리가 아닌 규제로 잡으려고 하고 있다. 대출규제, 세금규제, 거래 규제 등 지속적인 땜질식 정책으로 호미로 막을 것을 가래로 막고 있는 것이다. 시장주의자들은 지속적으로 공급이 부족하여 가격이 오르고 있으니 공급을 늘리는 시장 원리 대책을 제안했다. 허나 정부는 공급은 충분하다. 가격은 다주택 투기 세력에 의해서 오르는 것이므로 이들의 투기를 막으면 가격을 잡을 수 있다고 했다. 수년 동안 이들을 막기 위해서 모든 정책을 시행하였지만 잡지 못하였다. 결국 시장의 원리를 받아들이고 공급을 늘리겠다고 발표를 하였다. 그러나 LH 사태가 터지면서 공급을 늘리는 것도 쉽지 않은 상황이 되었다. 주택은 빵이 아니기 때문에 시장에 직접적인 공급이 이루어지려면 최소 2년 전부터 공급할 준비가 되어 있어야 한다. 지금 아무리 공급을 늘리다고 이야기해도 실제 공급이 이루어지려면 2~3년은 기다려야 하기 때문이다.

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징벌적인 규제로는 집값을 잡을 수 없다. 오히려 심각한 부작용만 초래한다. 징벌적 규제는 도시를 파괴하고, 매매 가격과 임대료를 더욱 불안하게 만들 뿐이다.

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기본과 전략을 갖추는 부동산 투자 5원칙을 소개한다. 1원칙은 "쌀 때 사고, 비쌀 때 팔자", 2원칙은 "인구가 많은 지역에 투자하자", 3원칙은 "향후 2년간 공급이 부족한 지역에 투자하자.", 4원칙은 "비싼 아파트에 투자하자". 5원칙은 "정부 정책에 대응하자" 이다. 핵심만 간략히 설명해서 암기하기 좋은 듯 하다.

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"쌀 때 사고, 비쌀 때 팔자" 1 원칙은 투자의 가장 기본을 설명하는 것이다. 투자의 핵심은 싸게 사는 것이다. 절대 싼걸 사는 것이 아니다. 싸게 사는 것은 가치대비 가격이 낮은 것을 산다는 뜻이다. 그러므로 싸게 사기 위해서는 가치를 매길 수 있어야 한다. 일반적으로 부동산은 다른 부동산과 비교를 통해서 가치를 판단한다. 상대적으로 저평가된 지역과 매물을 찾아서 매수하는 것이 필요하다. 2원칙인 "인구가 많은 지역에 투자하라"는 수요에 관한 원칙이다. 인구는 수요 지표이다. 최소한의 수요가 있는 곳에 투자를 해야 한다는 것을 강조하는 것이다. 3원칙인 "향후 2년간 공급이 부족한 지역에 투자하자"는 공급에 관한 원칙이다. 2년은 주택이 공급되는 필요한 시간이다. 주택을 짓고 있더라도 실제 입주가 되기까지는 2년이 걸리기 때문이다. 그러므로 2년간 입주 물량이 적은 곳은 공급이 2년 동안 지속적으로 부족하다는 것을 의미한다. 4원칙인 "비싼 아파트에 투자하자"는 입지에 대한 이야기이다. 부동산의 가격의 결정하는 가장 중요한 요소가 바로 입지이다. 그것은 부동산이기 때문이다. 부동산은 움직이지 않기에 입지는 영원한 것이다. 그리고 가격은 모든 것을 반영한다. 어떤 곳이 좋은 입지인지의 판단은 가격을 보면 된다. 그렇기에 비싼 아파트에 투자하라고 하는 것이다. 입지가 좋을 것이기 때문이다. 마지막 5원칙은 "정부 정책에 대응하자"는 정부가 시장에서 가장 중요한 역할을 하기 때문이다. 정부는 정책으로 시장의 방향을 결정한다. 수요를 통제하기 위해서 대출을 조정하고, 공급을 조정하기 위해서 인허가를 관리하기도 한다. 세금도 시장을 움직이기 위한 무기 중에 하나이다. 비과세 혜택을 주면서 시장 참여자를 원하는 방향으로 유도하기도 하고, 중과세를 통해서 시장 참여자들이 가지 못하도록 막기도 한다. 그러므로 정부의 정책이 나왔을 때는 민첩하게 대응해야 한다. 사실 정부의 정책에 대해서 비판을 하는 이유 중에 하나가 정부의 정책을 거스를 수 없기 때문이다. 법과 세금이라는 강력한 무력을 행사하기 때문이다. 따르지 않을 수 없다.

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부동산 투자를 시작하려는 사람은 반드시 5원칙을 상기하고, 자신의 투자 물건이 5원칙에 부합하는지 다시 한 번 더 생각해보길 바란다.

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※증정받아 읽고 솔직하게 남긴 후기입니다.

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