2020년 연말 초코하임빠의 재무상태표! - 1년동안 자산 변화 총정리!

2020년이 정말 며칠 남지 않았습니다. 

남은 기간 동안 2020년을 되돌아 보는 시간을 가져보려고 합니다. 

먼저 제가 보유하고 있는 자산에 대해서 한해동안 어떻게 변했는지 정리를 해보려고 합니다. 

저는 부동산과 주식 등을 보유하고 있습니다.

주식의 경우 주간 단위로 현황을 매주 포스팅을 하고 있습니다. 부동산은 사실 주간 단위로 현황을 올릴 것이 없기 때문에 별다른 포스팅을 하지 않았습니다. 그래도 2020년이 끝나가는 시점이니까 자산 변화가 어떻게 되었는지 확인 한 번 해보았습니다. 

이렇게 정리를 하는 이유는 객관적으로 내 자산에 대해 돌아보고, 앞으로 어떻게 대응해 나가야 할지 점검하는 차원입니다. 시장이 어떻게 움직였는지 파악하고 정리하는 것도 목적입니다.  

우선 부동산 1호기입니다.  현재 실거주 중인 주택입니다.

2020년 1월 KB시세 일반 평균가는 6.7억이었습니다. 현재 12월 평균가는 8.35억입니다. 약 1.65억 상승하였습니다. 

연초 대비 약 24.6% 상승하였습니다. 

전세가는 4.1억에서 5.8억으로 상승하였습니다. 1.7억이나 상승하였습니다. 

연초 대비 약 41.5% 상승하였습니다. 

상승률만 놓고 본다면 전세가의 상승률이 훨씬 높았습니다. 

다음은 부동산 2호기 입니다. 이 물건은 제가 이전에 거주했던 아파트입니다. 투자 목적으로 매수한 것은 아니고 기존에 살던 아파트를 매도하지 않고 지금까지 보유 중인 곳입니다. 

2020년 1월 KB시세 일반 평균가는 4.125억이었습니다. 12월 현재는 5.8억입니다. 약 1.675억 상승하였습니다. 

연초 대비 약 40.6% 상승하였습니다. 

전세가는 1월에는 3.2억에서 12월은 4.8억으로 상승하였습니다. 약 1.6억 상승하였습니다. 

연초 대비 약 50% 상승하였습니다. 

 

1호기 대비 2호기의 상승률이 더욱 높았습니다. 우연인지 몰라도 2곳다 상승금액은 1.6억 수준으로 동일하였습니다. (저도 정리하면서 처음으로 확인하였습니다..ㅎㅎ)

사실 이 두곳은 모두 용인시에 위치해 있고, 거리는 차로 15분 내외에 있는 곳입니다. 

1호기는 작년에 제법 상승을 하는 바람에 올해의 상승률은 크지는 않았습니다. 반면 작년에 전혀 상승하지 못했던 2호기가 올해는 훨씬 많이 상승하여 연초대비 무려 40%나 상승하였습니다. 

특히 눈여겨 볼 것은 전세가의 상승입니다. 1호기도 40%, 2호기는 무려 50%나 전세가가 상승하였습니다. 

staiji54.tistory.com/33

전세값이 오르는 3가지 이유.

전세가가 오르는 이유는 이전 포스팅에서 정리를 한 번 했었습니다. 참고하시면 좋을 것 같습니다. 

부동산 가격 상승으로 운이 좋겠도, 연초대비 자산이 많이 늘어날 수 있었습니다. 그리고 2호기의 경우 현재 전세로 임대를 주고 있는 상황인데, 전세시세가 올라서 임대료를 올려 받을 수 있는 상황이 되었습니다. 투자 목적으로 2호기를 보유하고 있었던 것은 아니었지만...덕분에 투자 수익을 올릴 수 있게 되었습니다. 

사실, 2호기를 현재까지 보유하고 있는 이유는 1호기로 이사를 할 당시에 2호기의 시세는 정말 바닥이었습니다. 심지어 제가 매수한 가격보다 10% 이상 더 낮았습니다. 그래서 도저히 손해를 보고 팔수는 없다는 생각에 매도하지 않고 임대를 주고 지금까지 보유하고 있는 물건입니다. 

2호기는 10년도 안된 대단지 신축 아파트이기에 임대 수요는 많았습니다. 그래서 세입자 구하기도 너무 쉬웠습니다. 그렇게 해서 지금까지 보유하고 있는 것입니다. 만약 손해를 보고서라도 매도를 하였다면 지금의 수익은 없었을 것입니다. 

단지 지금은 상황은 아직은 일시적 1가구 2주택 혜택을 볼 수 있는 상황이라 비과세 혜택을 보고 매도를 할지, 계속해서 보유를 할지 고민을 하고 있는 상황입니다. 일시적 1가구 2주택 상황이 종료되면 조정지역이라 매도시에 양도세 중과를 받기 때문입니다. 

매일 저녁으로 와이프와 이 문제를 두고 의논하고 있는 상황입니다..ㅎ

마지막으로 3호기입니다. 3호기는 빌라입니다. 빌라 입지가 그닥 좋은 곳이 아니라서 매매가, 전세가의 변동이 거의 없는 곳입니다. 3호기는 제가 경매를 공부할때 연습삼아 입찰에 도전했는데, 낙찰을 받아서 지금까지 보유하고 있는 곳입니다. 

정리하면 12월 말 기준으로 1호기는 8.35억, 2호기는 5.8억, 3호기는 1.79억의 시세를 보여주고 있습니다. 

합산하면 15.94억이나 됩니다. 연초에는 12.615억이었으니 많이 오르긴 했습니다. ㅎ

물론 순자산이 이렇게 되면 좋겠지만...ㅎㅎ 대출금과 전세금을 빼고 나면..순자산은 크지 않습니다..^^

 

다음은 주식입니다. 

주식의 경우 주간 단위로 현황 정리를 시작한 것이 4월 13일부터였습니다. 

부동산의 경우에는 보유하면 가만히 있는 것이 할일이지만 주식은 매도, 매수를 반복하고, 투자 전략도 수정하면서 이것 저것 많이 했었습니다. 

우선 4월 13일 기준으로는 투자원금이 98,759,118원이었고, 잔고가 90,165,855원으로 약 860만원 손실을 기록하고 있었습니다. 손실의 가장 큰 비중을 차지하고 있던 것이 매월 30만원씩 적립하고 있었던 연금 펀드였습니다. 

그리고 아직 2020년 주식시장이 끝나지 않았지만 우선적으로 12월 25일자 기준으로 포스팅한 내역입니다. 

워낙 매도 매수를 반복해서 잔고별로 절대적으로 비교하기는 힘들지만 전체 금액으로 정리하면 ...

현재 투자 원금은 2.03억입니다. 부채 비중이 1.19억이고, 자기자본은 0.84억입니다. 

현재 잔고는 2.32억이고, 누적 수익은 0.28억입니다. 여기에는 배당금 287만원이 포함되어있습니다. 

4월 비해 크게 변동된 내용은 우선 자녀들 계좌를 개설해서 ETF 적립 투자를 시작하였습니다. TIGER 미국 나스닥 100 ETF를 매달 20만원씩 매수하기 시작하였습니다. 

그리고 연금 펀드로 운영하던 것을 제가 직접 ETF를 매수할 수 있도록 변경하였습니다. 이렇게 변경하고 나서 운이 좋겠도 아직은 수익을 내고 있는 상황입니다. 

 

그나마 가장 변동이 없는 계좌는 장모님의 투자금으로 운영중인 배당주 투자 계좌입니다. 처음에는 1000만원으로 시작하였고, 중간에 500만원 더 투자를 받아서 운영 중입니다. 

4월에는 1000만원 투자에 1113만원을 수익을 기록했었습니다. 12월 25일 현재는 1500만원 투자에 1950만원 평단가를 기록하고 있습니다. 수익률로만 따지면 현재 약 30% 수익을 기록 중입니다. 

가장 높은 수익률을 기록하고 있는 계좌는 첫번째 계좌입니다. 투자원금 1828만원이고, 현재 잔고는 2877만원입니다. 투자 수익이 약 1,049만원이며, 수익률로 따지면 약 57.4% 수익률을 기록 중입니다. 오롯이 삼성전자에 투자해서 얻은 수익입니다. 

사실 위에서 부동산 가격 변화를 정리하였지만 비율로 따졌을 때 가장 많이 오른 것이 2호기였고 약 40% 상승하였습니다. 물론 이 역시 엄청난 상승이었습니다. 허나 삼성전자 주식으로 저는 무려 57.4%를 수익을 올렸습니다. 

수익률로만 따지면 삼성전자의 상승률이 훨씬 더 크다고 볼수도 있습니다. 

물론 불가능한 가설이긴 하지만..만약 삼성전자우를 2020년 최저 가격이었던 34,900원에 매수를 해서 최고 가격인 73,600원에 매도를 했다면 무려 111%의 수익을 기록할 수 있었던 한해 입니다. 무려 2배가 넘는 수익입니다. 

존리 대표님도 부동산보다 주식의 상승율이 훨씬 높다고 투자는 부동산이 아니라 주식에 하는 것이라고 강조를 합니다. 많은 주식 투자자들도 이처럼 주가 상승률을 보면서 주식의 상승률이 더 높다고 이야기를 합니다. 

물론 다 맞는 말이라고 생각합니다. 

허나 부동산의 특징은 안정적인 레버리지 투자가 가능하다는 것입니다. 전세금을 활용하거나 담보대출을 활용하여 자기자본뿐 아니라 타인의 자본으로 투자가 가능하다는 것입니다. 

예를 들어 저의 2호기는 현재 3.2억에 전세를 살고 있습니다. 이를 위해서 저는 약 0.8억정도 자금이 들어갔습니다. (전세 임차시 매매가 4억 수준) 허나 매매가 상승은 위에서 정리한데로 4.125억에서 5.8억까지 상승하였고 증가액이 1.6억이었습니다. 

즉, 0.8억의 자금으로 1.6억의 상승 효과를 누릴 수 있었습니다. 이것이 레버리지 효과입니다. 특히 부동산을 활용한 레버리지 투자는 주식과 비교할 때 상대적으로 훨씬 안정적인 투자가 될 수 있습니다. 

하지만 문제는 이러한 부동산에 대한 투자 수요가 급증하여 정부의 규제가 크게 늘어났다는 것입니다. 그래서 제 경우는 올해는 부동산보다는 주식쪽에 비중을 두고 투자금을 계속해서 늘려왔습니다. 

 

위에서 정리한 것과 같이 4월 대비 투자금이 2배 이상 늘어났습니다. 저는 월급쟁이라서 단기간에 수입을 늘릴 수 없습니다. 그래서 주식 투자금을 늘리기 위해서 부채를 활용하였습니다. 요즘은 빚투라는 말이 생겼을 정도로 빚내서 투자하는 것을 말합니다. 저도 언론에서 이야기하는 빚투하는 30대 일반 개미 투자자입니다. 

허나 신용 매수가 아니라 제 신용을 이용하여 시중 은행에서 신용대출을 받은 금액입니다.

충분히 제 수준에서 감당할 수 있는 수준의 대출이라고 판단했습니다. 제가 대출받은 자금의 금리 수준이 2.5% 이하입니다. 즉, 주식 투자를 통해서 2.5% 이상의 수익만 달성할 수 있다면 충분히 대출로 투자하는 투자 수익을 만회할 수 있다고 자신하고 있습니다. 

단, 현재는 최대로 신용을 끌어와서 투자 중이기에 더 이상 대출금을 늘리진 않고, 매달 받는 월급에서 꾸준히 추가 매수하면서 부채 비율을 낮추는 일을 하고 있습니다. 

주식은 주간 단위로 정리하는 것이 지난 4월부터였지만 19년 말 기준으로 주식 잔고는 0.35억이었습니다. 

그리고 현재는 원금 기준은 2억이고, 평가액 기준으로 2.3억입니다. 

19년말 기준으로는 주식에 투자한 원금 자산은 1.65억이나 늘었습니다. 

주식은 앞으로도 계속해서 투자해 나갈 자산이므로 이제 시작이라고 생각합니다. 

 

 

마지막으로 2020년을 마무리하면서 현재 자산에 대하여 간략히 재무상태표 형식으로 요약을 해보았습니다. 앞으로 21년,22년 제 투자는 계속될 것이기 때문에 어떤 시점을 기준으로 정리하는 것이 필요하다고 생각하였습니다. 

기업의 재무상태표와 같이 자산을 부채와 자본으로 나누어 보았습니다. 자산의 종류는 부동산과 주식에 한정하였습니다. 부채는 대출금, 전세금, 대여금 등으로 구분하였습니다. 

연초에 순자자본은 5.67억이었으나 20년 말 현재는 기준은 9.57억을 달성하였습니다. 부채도 늘었지만 부채보다 자산이 더 많이 늘어난 결과입니다.  

 

20년도는 자산 가격의 상승으로 순자본이 많이 늘어났지만 앞으로는 시장이 이렇게 계속 상승할수 있을지 모릅니다. 앞으로 할일은 현재의 자산을 잃지 않고 키워 나가는 것이라고 할 수 있을 것 같습니다.