전세값이 오르는 3가지 이유.

최근 서울을 비롯한 경기지역, 지방까지도 전세 구하기가 하늘에 별따기입니다. 전세가 역시 지속적으로 상승하고 있습니다. 

 전국 아파트 전셋값이 5년 6개월 만에 최대폭으로 상승하였다는 기사입니다. 간혹 신문기사를 실생활을 제대로 반영 못하는 경우가 있기 때문에 네이버 부동산을 통해서 경기도 한지역의 아파트 전세 시세를 확인해보았습니다. 

3억 중반을 유지하던 전셋값이 최근들어 5억까지 올랐고, 최근에는 매물 자체가 없는 상황입니다. 참고로 위 시세 그래프는 제가 예전에 살았던 용인의 한 아파트 단지로 2,700세대 거주하고 있는 대단지 아파트입니다. 이 곳은 대단지임에도 불구하고 전세 매물이 하나도 없는 상황입니다. 

전세값이 이렇게 치솟기 전에는 부동산 시장은 매매가 상승이 높았습니다. 정부의 지속적인 부동산 규제에도 그 규제를 비웃기라도 하는 듯 규제의 약발이 떨어질 때면 어김없이 매매가가 상승하였습니다. 허나 다행히도(?) 매매가는 상승하였지만 전세가는 큰 상승이 없었습니다. 오히려 지역별로 역전세가 나와서 전세금을 돌려받지 못하는 곳이 있다는 기사가 많았던 적도 있었습니다. 

기사를 찾아보니 딱 1년 전이었습니다. 19년 11월에는 역전세 공포, 역전세 위험 등 오히려 전세 가격이 하락하는 상황이었습니다. 그런데 도대체 무슨 일이 있었기에 1년만에 전세대란이 발생하게 되었을까요???

현재의 전세대란을 이해하기 위해서는 매매가와 전세가의 가격이 어떻게 정해지는지 이해를 해야합니다. 우선 가격과 가치의 차이에 대해서 이해를 해야 합니다. 가격은 숫자로 표현된 객관적인 수치입니다. 반면 가치는 숫자로 표현되지 않는 정성적인 수치입니다. 가치와 가격은 항상 일치하지는 않습니다. 

매매가는 가치에 의해서 가격이 좌우됩니다. 가치보다 가격이 낮다고 생각하는 사람은 매수를 할 것이고, 가치보다 가격이 높다고 생각하는 사람은 매도를 할 것입니다. 이처럼 가치를 평가하는 기준이 주관적이기 때문에 시장에서 거래가 이루어집니다. 

반면 전세가는 가격과 가치가 일치합니다. 내가 원하는 곳에 살기 위해서 지불하는 가격입니다. 그렇기 때문에 전세가격에는 거품 논란이 있을 수 없습니다. 가치보다 가격이 저렴하다고 해서 여러 곳에 전세를 구하는 사람도 없을 것입니다. 즉, 전세시장은 투자수요, 가수요 등이 존재하지 않는 오로지 실거주 수요만으로 가격이 결정되는 곳이라는 것입니다. 

이처럼 투자수요가 없는 전세 시장의 가격은 오롯이 수요와 공급의 논리만으로 가격이 결정됩니다. 수요가 몰리면 가격이 올라가고, 수요가 줄면 가격이 내려갑니다. 공급이 많으면 가격이 내려가고, 공급이 적으면 가격이 올라갑니다. 

현재의 전세가격 상승의 주요 원인은 한마디로 공급부족으로 인한 상승이라고 정리할 수 있습니다. 전세값이 오르는 3가지 이유는 풀어서 설명하면 전세의 공급이 부족하게 된 3가지 이유라고 할 수 있습니다. 

전세의 공급이 부족하게 된 첫번째 이유는 지난 7월 국회를 통과한 임대차3법에 의한 공급 부족입니다. 임대차 3법이란 전월세신고제, 계약갱신청구(2년+2년), 임대료상승 5% 제한으로 요약할 수 있습니다. 이 중에서 계약갱신청구권 행사로 인하여 전세의 공급이 부족하게 되었습니다. 

계약갱신청구권이란 기존에 상가임대차보호법에만 있던 조항이었는데, 이번에 임대차보호법에도 적용되었습니다. 세입자가 원할 경우 2년의 전세 계약을 추가로 연장할 수 있다는 내용입니다. 

보통 새로운 법이 만들어지면 그 적용대상에 대하여 소급해서 적용하지 않는 것이 상식입니다. 기본적으로 현재는 합법이지만 법 제정을 통해서 불법이 될 경우 기존  합법적인 행위에 대해서는 인정을 해주고, 법 제정 이후에만 불법으로 취급해야 합니다. 그래야지만 법이 법으로써 인정을 받을 수 있습니다. 만약 법 제정 이후 모두 소급해서 적용한다면 오히려 법을 다른 용도로 사용할 여지가 있습니다. 그렇기 때문에 특별법을 제외하곤 새로운 법이 제정될 경우 소급 적용을 하지 않습니다. 

허나 이번 임대차3법의 경우 기존 계약에 대해서도 소급 적용하는 것으로 결정하였습니다. 즉, 법제정이후 새로운 계약에 대해서만 계약갱신청구권이 생기는 것이 아니라 기존 계약에도 계약갱신청구권이 생기게 되었습니다. 

이렇게 될 경우 자연스럽게 이번 가을 이사철에 나와야 하는 전세 매물이 계약갱신청구권으로 인하여 잠기게 됩니다. 최근 전세값이 올랐기 때문에 새로운 전세를 구하기 보다는 기존 전세를 연장하는 경우가 많기 때문에 이로 인한 전세공급이 줄어들게 되었습니다. 

두번째 이유는 지속적인 다주택자 규제로 인하여 다주택자가 공급하는 전세 물량도 감소하게 되었습니다. 전세 매물이 시장에 나오기 위해서는 1주택자가 다른 곳에 전세를 얻고 자신의 주택을 전세로 주거나 투자자가 임대소득, 시세차익 등의 이유로 매수한 후 임대를 주어야 합니다. 허나 정부에서 1주택자의 갭투자를 방지하기 위해서 유주택자의 전세자금대출을 막았습니다. 그리고 다주택자에 대한 지속적인 제제로 인하여 다주택자들은 기존 보유 주택을 매도하고 똘똘한 한채로 몰리는 현상을 야기하였습니다. 이로 인해서 다주택자의 임대 주택 공급을 축소시켰습니다. 이로 인해서 전세 공급이 줄어들게 되었습니다. 

마지막으로 세번째 이유는 신규주택 공급 축소입니다. 아파트로 예를 들어 설명하면 대단지의 아파트가 신규로 공급이 되면 일부는 실거주 입주를 하고 실거주 입주를 하지 않는 사람들은 보통 전세로 돌리게 됩니다. 일정기간에 다수의 전세 물건이 공급되면서 전세값이 떨어지게 됩니다. 전세금을 통해서 잔금을 납부하는 사람들이 많기 때문에 조금이라도 싸게 전세를 주려고 합니다. 그렇게 되면 전세금이 지속적으로 하락하게 됩니다. 즉, 공급이 늘어서 전세 가격이 하락하는 것입니다. 동탄2신도시 입주가 몰리던 시기에 경기도 전체 전세가가 하락한 것이 그 증거입니다. 현재는 동탄2신도시의 입주가 마무리된 시점이기에 대규모 전세공급이 어려운 상황입니다. 

정리하면 전세가가 상승하는 이유는 공급의 부족이며, 공급이 부족하게 된 이유는 임대차3법, 다주택자의 임대매물 감소, 신규주택 공급 축소라고 할 수 있습니다. 

주택의 경우 매매를 통한 실거주가 아니면 전월세를 통한 임대 거주 중 택일을 해야합니다. 한동안 매매가격은 올라갔지만 임대시장은 안정적으로 운영되고 있었습니다. 허나 다주택자 임대 매물 감소, 신규주택 공급 축소로 전세가격을 조금씩 상승하고 있던 찰나에 임대 시장 안정이라는 목적으로 임대차3법이 입법되었습니다. 허나 시장의 논리로 조금씩 상승하고 있던 임대시장에 핵폭탄을 떨어뜨려 임대시장을 아수라장으로 만들어 버렸습니다. 임대 매물의 공급을 급격히 줄어들게 하여 전세가가 폭등하게 된 것입니다. 

현재 부동산 시장은 매매가와 전세가가 동시에 상승하는 이중고를 겪고 있습니다. 어려운 시장입니다. 슬기롭게 헤쳐나가길 바랍니다.