[부동산조세론] 재산세 과세대상, 과세표준, 납세의무자, 재산세 세율, 도시지역분

1. 재산세 과세 대상

1. 건축물

1. 건축물의 범위

• 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 벽 또는 기둥이 있는 것과 이에 딸린 시설물
• 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 기타

2. 시설물 및 부속시설

1. 시설물
   • 수영장 등 레저시설, 수조 등 저장시설, 도크 및 접안시설, 송유관 등 도관시설
   • 송수관 등 급수·배수시설, 주유시설 등 에너지 공급시설, 기계식주차장 등 기타시설
2. 부수시설
   • 승강기, 시간당 20kwh 이상의 발전시설, 중앙조절식 에어컨, 부착된 금고 등

2. 주택

1. 주택의 범위

• 주택이라 함은 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물과 부속토지를 포함
• 토지 경계가 불분명한 경우 주택바닥면적 10배가 부속토지

2. 겸용주택의 구분

1. 1구가 겸용되는 경우
   • 주거용 사용면적이 전체의 50% 이상이면 전부 주거용으로 봄
   • 50% 미만이면 주거용으로 사용하는 부분만 주택
2. 1동이 겸용되는 경우
   • 면적에 관계없이 주거용에 쓰여지는 부분만 주택으로 봄

3. 비과세 대상

1. 국가·지방자치단체·지방자치단체조합 등의 소유재산
   • 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국 정부 미 주한 국제기구의 소유에 속하는 재산에 대해서는 재산세를 부과하지 않음 → 국가간에는 상호비과세규정을 적용함
2. 국가 등의 무료이용재산
   • 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합이 개인 또는 법인을 재산을 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용하는 재산에 대해서는 재산세를 부과하지 않음 → 유료로 사용하는 경우와 매매계약을 체결하고 잔금지급 전에 미리 계약물건을 사용하는 경우는 제외
3. 기타 비과세
   • 별도 규정을 제외하고 수익사업과 유료사업 및 그 목적에 미사용 시 과세
   • 기타비과세인 경우
     • 도로·하천·제방·구거·유지 및 묘지
     • 공익상 재산세를 부과하지 아니할 타당한 이유가 있는 토지
       1. 군사기지 및 군사시설 보호구역 중 통제보호구역에 있는 토지(전·답·과수원·대지 제외)
       2. 산림보호구역과 채종림 및 시험림
       3. 공원자연보존지구의 임야(자연환경지구의 임야는 과세)
       4. 백두대간보호지역의 임야
     • 임시사용건축물
       • 수익사업에 사용여부, 유료사용여부에 관계없이 임시사용하기 위하여 건축된 건축물로 1년 미만의 것 → 사치성 재산은 제외
       • 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 또는 주택(건축물 부분에 한정)은 재산세를 부과하지 않음 → 만약 일부만 철거하는 경우 철거한 부분으로 한정

2. 재산세 납세의무자

1. 일반적 납세의무자

1. 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는자
2. 공유재산은 지분에 해당하는 부분은 지분권자, 지분이 없으면 균등한 것으로 봄
3. 주택읙 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우 시가표준액 비율로 안분계산

2. 의제 납세의무자

1. 공부상 소유자
   • 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동이 있었음에도 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없는 경우에는 공부상 소유자
2. 상속재산의 경우
   • 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고 하지 아니한 경우 주된 상속인이 납세의무자(주된 상속인은 지분율이 가장 높은 사람 → 최연장자)
3. 연부매매계약을 체결한 경우
   • 국가·지방자치단체·지장자치단체조합과 재산과세대상 재산을 연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 부여 받은 경우에는 권리변동이 이루어진 것으로 보아 매수계약자를 납세의무자로 함
4. 체비지와 보류지로 지정
   • 도시개발법에 따라 시행하는 환지방식에 의한 도시개발사업과 도시 및 주거환경 정비사업법에 따른 정비사업의 시행에 따른 환지계왹에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자
5. 소유권이 불분명한 경우
   • 사용자(사용자에게 재산세를 부과하는 경우 그 사실을 사용자에게 미리 통지가 필요함)
6. 외국인 소유 항공기 또는 선박을 임차하여 수입
   • 사용자가 납세의무자이지만 국내 대여시설 이용자에게 대여하기 위하여 임차하여 수입하는 경우 수입자
7. 신탁법에 의한 신탁재산
   • 신탁법 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등로된 신탁재산은 위탁자, 주택법에 따른 지역주택조합 및 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우 지역주택조합 및 직장주택조합을 위탁자로 봄

3. 기타

• 재산세의 납세의무자가 직접 사용수익 하지 아니하는 경우에는 그 재산의 사용수익자를 납세관리인으로 지정하여 신고할 수 있음
• 신탁재산의 위탁자가 재산세·가산금·체납처분비를 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 체납처분을 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 신탁재산의 수탁자는 그 신탁재산으로써 체납금액을 납부할 의무가 있고, 위탁자의 재산세를 등을 징수할 수 있음

 

3. 재산세 과세표준

1. 과세표준

• 재산세 과세표준은 개인과 법인에 관계없이 과세기준일 현재 시가표준액을 기준으로 다음과 같이 계산한다. 
• 사실상 가액이 확인괴더나 신고가액이 시가표준액을 초과하는 경우 또는 법인의 장부가액이 확인되어도 시가표준액 기준

구분	과세표준
토지	과세기준일 현재 시가표준액 X 공정시장가액비율(70%)
건축물	과세기준일 현재 시가표준액 X 공정시장가액비율(70%)
주택	과세기준일 현재 시가표준액 X 공정시장가액비율(60%)
선박·항공기	과세기준일 현재 시가표준액

2. 공정시장가액비율

• 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정여건 등을 고려하여 다음의 범위에서 공정시장가액비율을 정함
  • 토지 및 건축물 : 50 ~ 90%
  • 주택 : 40~ 80%

4. 재산세 세율

1. 재산세 세율 개요

• 재산세의 세율은 표준세율과 과밀억제권역 안에 신·증설하는 공장용 건축물에 대한 중과세율, 도시지역 안의 재산세율로 구분
• 과세표준의 크기에 따라 비례세율과 초과누진세율

2. 표준세율

• 재산세는 원칙적으로 표준세율을 적용하며, 지방자치단체장은 재산세의 조정이 불가피하다고 인정하는 경우 조례로 해당 연도에 한하여 표준세율의 50%를 가감할 수 있음

1. 토지에 대한 표준 세율

구분	과세표준	세율
종합합산과세대상	5천만원 이하	0.2%
	5천만원 초과 1억 원 이하	100,000 + 5천만 원 초과금액의 0.3%
	1억 원 초과	250,000 + 1억 원 초과금액의 0.5%
별도합산과세대상	2억 원 이하	0.2%
	2 억 원 초과 10 억원 이하	400,000 + 2억 원 초과금액의 0.3%
	10억 원 초과	2,800,000 + 10억 원 초과금액의 0.4%
분리과세대상	전답·과수원·목장용지·임야	과세표준의 0.07%
	공장용지, 기타저율분리과세대상	과세표준의 0.2%
	골프장, 고급오락장 토지	과세표준의 4%

2. 건축물에 대한 표준세율

과세대상	세율
일반건축물	0.25%
도시지역 안 주거지역 및 조례로 정한 지역 안 공장용 건축물	0.5%
골프장용 건축물 및 고급오락장용 건축물	4%

3. 주택에 대한 표준세율

구분	과세표준	세율
주거용 주택	6천만원 이하	0.1%
	6천만원 초과 1억 5천만원 이하	60,000 + 6천만원 초과 금액의 0.15%
	1억 5천만원 초과 3억 원 이하	195,000 + 1억 5천만원 초과금액의 0.25%
	3억 원 초과	570,000 + 3억 원 초과 금액의 0.4%
별장	별장용 주택	과세표준의 4%

4. 표준세율 특이사항

• 둘 이상의 시·군이 통합된 경우에는 통합 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 5년 범위에서 통합 이전 시·군·구 관할 구역별로 종합합산대상과 별도합산대상을 적용할 수 있음
• 토지는 소유자별, 세율별로 각각 합산한 가액에 세율을 적용함
• 주택을 공동소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율은 토지와 건물을 합산한 과세표준에 세율을 적용함 → 실제 부담은 공동소유는 지분별(없으면 균등), 소유자가 다른 경우 시가표준액비율로 안분함
• 고급주택에 대하여 재산세는 일반 표준세율을 적용함
• 별장의 경우 소유자 이외의 자가 사용하더라도 소유자에게 재산세를 부과함

3. 1세대 1주택 소유자 주택에 대한 특례세율

• 1세대 1주택으로 시가표준액 9억원 이하의 주택에 대한 세율

구분	과세표준	세율
주거용 주택	6천만원 이하	0.05%
	6천만원 초과 1억 5천만원 이하	30,000 + 6천만원 초과금액의 0.1%
	1억 5천만원 초과 3억 원 이하	120,000 + 1억 5천만원 초과금액의 0.2%
	3억원 초과	420,000 + 3억원 초과금액의 0.35%

4. 과밀억제권역 안 공장 중과세율

• 과밀억제권역 안에서 공장을 신설 또는 증설하는 경우 공장용 건축물에 중과세
• 최초의 과세기준일로부터 5년간 0.25%의 5배 세율을 적용함
  • 과밀억제권역에는 산업단지 및 유치지역과 공업지역은 제외
  • 공장은 연면적 500㎡ 이상이며, 도시형 업종은 제외

5. 재산세 도지지역분

• 지방자치단체장은 조례로 도시지역 안에 있는 토지, 건축물과 주택에 대한 재산세 세액과 도시지역분, 세액을 합산한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있음
• 도시지역분 표준세율은 사치성 여부와 관계없이 과세표준에 0.14%의 세율
• 지방자치단체장은 조례로 0.23%를 초과하지 아니하는 범위에서 다르게 할 수 있음