[부동산조세론] 취득세 취득시기, 취득세 납세의무자, 취득세 과세표준

1. 취득세 취득시기

1. 취득시기구분

취득구분		취득시기
유상승계	일반적	계약산 잔금지급일(명시되지 아니한 경우 계약일로부터 60일 되는 날)
	객관적 사실 입증	사실상 잔금지급일
	연부취득	사실상 연부금 지급일
무상승계취득		계약일(상속의 경우 상속개시일)
위의 취득일 전에 등기·등록한 경우		등기·등록일
건축허가에 의한 건축물		사용승인서발급일·사실상사용일·임사사용승인일 중 빠른 날
무허가건축물		사실상사용일
토지의 매립·간척		공사준공인가일·사용승낙·허가일·사실상사용일 중 빠른 날
부동산 점유시효취득		시효완성일
지목변경 및 종류변경		사실상 변경한 날과 공부상 변경일 중 빠른 날
과점주주		과점주주가 된 날

2. 취득시기 특이사항

1. 객관적으로 사실이 입증되는 경우
   • 국가·지방자치단체·지방자치단체조합으로부터의 취득
   • 외국으로부터의 수입에 의한 취득
   • 공매방법에 의한 취득
   • 소송에 의하여 확정된 판결문에 의하여 취득가액이 입증되는 취득(화해·포기·인낙·자백간주에 의한 취득은 제외)
   • 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득
2. 재개발·재건축주택의 취득
   • 환지처분 공고일 다음날 또는 소유권 이전 고시일 다음날·사실상 사용일 중 빠른 날
3. 주택조합의 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산을 취득하는 경우
   • 주택조합이 조합원의 토지 중 주택건설사업이 완료된 후 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우
     • 사용검사를 받은 날
   • 재건축조합과 소규모재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속하지 아니하는 토지를 취득하는 경우
     • 소유권이전 고시일의 다음날
4. 이혼에 따른 재산분할
   • 과세물건의 등기 또는 등록일

2. 취득세 납세의무자

1. 일반적 납세의무자
   1. 취득세 납세의무자는 부동산 등 과세대상 물건을 취득한 자
   2. 납세의무자는 개인과 법인 모두 해당됨
   3. 원칙적으로 공부상 취득한 자, 등기·등록을 하지 않은 경우 사실상 취득한 자

취득유형	납세의무자
무상승계 중 상속	상속인 각자가 연대납세의무
상속재산 재분할로 상속분 초과의 경우	초과 받는 상속인
신탁재산의 위탁자 지위의 이전	새로운 위탁자
조합이 건축한 조합원용 주택의 원시취득	조합원
건축물 중 시설 및 부대시설로 주체구조부와 일체를 이루러 건축물로서 효용가치를 이루고 있는 주체구조부 취득자 외의 자가 부대시설을 가설	주체구조부 취득자
토지의 지목 변경 및 차량·기계장비·선박의 종류변경	변경 당시 소유자
과점주주가 된 경우	과점주주(상호연대납세의무)

2. 기타 납세의무자

1. 배우자 또는 직계존비속 부동산을 취득하는 경우 증여의제
   • 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산을 취득하는 경우 증여 취득으로 봄
   • 다음의 경우에는 유상승계 취득으로 봄
     • 공매로 처분되는 부동산을 취득
     • 파산선고로 처분되는 부동산을 취득
     • 권리이전이나 행사에 등기·등록이 필요한 부동산을 서로 교환하는 경우
     • 소득금액증명 등을 통하여 대가를 지급한 사실이 증명된 경우
2. 시설대여업자
   • 시설대여업자가 건설기계나 차량의 시설대여를 하는 경우 대여시설 이용자의 명의로 등록하는 경우라도 건설기계나 차량은 시설대여업자가 납세의무자임
3. 운수업체 명의 차량 등
   • 기계장비 또는 차량을 기계장치대여업체 또는 운수업체 명의로 등록하는 경우 취득대금을 지급한 자가 따로 있음을 입증하는 경우에는 취득대금을 지급한 자가 납세의무자임

3. 과점주주의 납세의무

1. 법인 설립 당시 과점주주가 된 경우
   • 납세의무가 없음
2. 최초로 과점주주가 된 경우
   • 설립 당시 과점주주가 아닌 상황에서 주식을 추가로 취득하거나 증자로 인하여 과점주주가 된 경우 과점주주가 된 날 현재 과점주주가 소요하고 있는 주식 또는 지분 모두 취득한 것으로 보아 취득세를 부과함
3. 과점주주의 지분이 증가되는 경우
   • 이미 과점주주가 된 상황에서 주식 추가 취득하는 등으로 지분율이 증가하는 경우 증가분을 취득으로 보아 취득세를 부과함
   • 증가 후의 지분율이 이전 최고 지분율을 초과하지 않으면 과세하지 않음
4. 과점주주의 지분 감소 후 다시 과점주주가 되는 경우
   • 다시 과점주주가 되는 경우에는 이전의 과점주주지분율을 초과하는 경우에만 취득세를 부과함

3. 취득세 과세표준

1. 원칙 

• 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하며, 연부로 취득하는 경우 매회 지급 하는 연부금액으로 함
• 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액과 시가표준액 중 큰 금액으로 하며, 신고 또는 신고가액의 표시가 없는 경우 시가표준액으로 함
• 과세표준 = 취득당시 가액
  • 신고한 가액이 있으면 신고가액과 시가표준액 중 큰 금액
  • 무신고, 신고가액 표시 없는 경우 시가표준액
• 시가표준액
  • 토지 및 주택
    • 원칙
      • 취득일 현재 공시되어 있는 개별공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격
    • 공시가 없는 경우
      • 시장군수·구청장이 가격비준표를 사용하여 산정한 가액
      • 공동주택의 경우 시행령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수·구청장이 산정한 가액
  • 건축물
    • 소득세법에 의하여 산정고시 하는 건물 신축가격기준에 구조, 용도, 위치별 지수 등을 적용한 가액

2. 과세표준의 특이사항

1. 유상승계에 의한 취득 시 객관적으로 사실이 입증되는 경우
   • 다음에 해당하는 경우에는 취득자의 신고여부와 관계없이 시가표준액과 비교 과세 하지 않으며 사실상의 취득가액을 과세표준으로으로 함
     1. 국가·지방자치단체·지방자치단체조합으로부터의 취득
     2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
     3. 공매방법에 의한 취득
     4. 소송에 의하여 확정된 판결문에 의하여 취득가액이 입증되는 취득(화해·포기·인낙·자백간주에 의한 취득은 제외)
     5. 법인장부에 의하여 취득가액이 입증되는 취득
     6. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 규정에 의한 거래신고가 검증이 된 취득
        • 1~5은 취득시기를 사실상 잔금지급일로 보는 경우와 일치하지만 6은 아님
        • 무상취득 및 부당행위부인규정에 의한 거래로 인한 취득에는 적용하지 않음
        • 다만, 6의 경우 그 취득가액이 지방세법에 따라 세무서장이나 지방국세청장으로 통보 또는 부동산 거래 신고 등에 관한 법률 규정에 따른 조사결과에 따라 확인된 금액보다 적은 경우에는 그 확인된 금액을 과세표준으로 한다. 
   • 사실상 취득가액
     • 사실상 취득가액 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음의 간접비용의 합계
     • 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인 받는 경우 할인된 금액임

취득가액에 포함되는 경우	법인
1. 건설자금에 충당한 차입금 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료	O
3. 농지법에 따른 농지보전부담금 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비 및 수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 국민주택채권을 부동사 취득 이번에 양도함으로써 발생하는 매각차손
7. 공인중개사에게 지급한 중개보수	O

취득가액에 포함되지 않는 경우

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용과 그 부대비용

2. 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물, 보상금 등 취득물건과 별개의 권리 보상 성격의 지출

4. 부가가치세

2. 건축물의 증축·개축·개수, 차량 등 종류변경, 토지의 지목변경

• 원칙
  • 건축물의 증축 등, 선박·차량·기계장비의 종류변경, 지목변경으로 인한 증가금액
  • 증가한 금액은 납세의무자의 신고한 가액
• 예외
  • 무신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액
  • 토지의 지목변경의 경우는 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 지목변경 후의 시가표준액에서 지목변경 전의 시가표준액을 차감한 금액으로 하며, 판결문이나 법인 장부로 토지 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 함

3. 법인 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선 하는 경우 

• 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 다음의 금액을 합한 취득가격을 과세표준으로 함
  • 법인장부로 증명된 금액
  • 법인장부로 증명되지 아니한 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액
  • 부동산을 취득하는 경우 국민주택채권을 부동산 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손

4. 토지 및 건축물을 일괄 취득하는 경우

• 토지와 건축물의 취득가격이 구분되지 아니하는 경우에는 시가표준액 비율로 안분함
• 시가표준액이 없는 경우에는 감정가액 등을 고려하여 시장·군수가 결정한 비율로 나눈 금액을 각각의 취득가격으로 함

5. 공유물 분할의 경우 과제표준

• 공유물을 분할한 후 분할된 부동산에 대한 단독 소유권을 취득하는 경우의 과세표준은 단독 소유권을 취득한 그 분할된 부동산 전체의 시가표준액으로 함

3. 과점주주의 과세표준

• 원칙
  • 과점주주가 다음과 같이 계산한 금액을 신고한 가액
    • 법인 자산 중 과세물건 가액 X 과점주주 지분비율 또는 증가비율
• 예외
  • 무신고 또는 신고가액의 표시가 없는 경우 또는 신고가액이 과세표준에 미달하게 신고한 경우 법인 결산서 및 장부에 의한 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 과점주주의 지분율을 곱하여 과세표준을 계산함