[부동산조세론] 취득세 세율, 납세절차, 부가세, 주택수에 따른 중과세율

1. 취득세 세율

1. 중과세율

• 대도시 내 공장 신·증설 및 법인의 설립, 전입, 지점 설치
  1. 공장 신·증설
     • 대도시 내에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 공장용 부동산을 취득하는 경우 중과세
     • 중과세대상의 공장과 중과세배제대상이 되는 공장의 범위는 과밀억제권역의 중과세 규정을 준용
  2. 법인의 설립, 전입, 지점 등 설치에 따른 중과세
     • 대도시 내에서 법인을 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 밖에서 대도시 내로의 법인의 본점, 주사무소 또는 지점, 분사무소의 전입에 따른 부동산 취득
     • 법인의 설립, 전입, 설치 후 5년 이내 취득하는 부동산
     • 신탁법에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산
     • 5년 이내 취득하는 부동산은 업무용, 비업무용, 사업용, 비사업용을 불문함
     • 법인설립은 휴면법인을 인수하는 것을 포함
     • 중과세대상 법인은 영리, 비영리법인을 모두 포함
     • 서울특별시 이외의 대도시 지역에서 서울특별시내로의 전입은 새로운 법인설립으로 보아 중과세 함
  3. 법인의 설립, 전입, 지점 등 설치에 따른 중과세 제외대상
     • 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용받는 산업단지
     • 도시형 업종 또는 중과세 제외 업종
     • 사원에게 분양 또는 임대 목적으로 취득하는 주거용 주택(건물 전용면적 60㎡ 이하 공동주택 및 부속토지)
     • 법인이 채권보전 목적으로 취득하는 부동산
     • 도시형 업종
       • 사회기반시설사업
       • 은행업
       • 해외건설업, 국토교통부에 등록된 주택건설사업
       • 전기통신사업
       • 첨단기술산업과 첨단업종
       • 유동산업, 농수산물도매시장, 농수산물공판장, 농수산물종합유통센터, 유통자회사, 축산법에 따른 가축시장
       • 여객자동차운송사업, 화물자동차운송사업, 물류터미널사업 및 창고업
       • 의료업
       • 방송사업
       • 문화예술시설운영사업
       • 도시형 공장 경영하는 사업, 자원재활용업종 등
  4. 과밀억제권역 내 중과세 대상과 비교

구분	본점·주사무소	법인 설립 등
취득대상	본점·주사무소	본점·주사무소·지점·분사무소
중과기간	시한 없음	설립 후 5년 이내 취득
중과세율	표준세율 + 중과기준세율 2배 (3배중과세)	(표준세율X3배) - 중과기준세율 2배 (차감중과세)
취득유형	신축·증축	신축·증축·승계취득
중과대상지역	과밀억제권역	대도시

구분	본점·주사무소	신축·증축	승계취득
설립 후 5년 이내	본점·주사무소용	3배중과세	차감중과세
	본점 이외	차감중과세	차감중과세
설립 후 5년 이후	본점·주사무소용	합산중과세	표준세율
	본점 이외	표준세율	표준세율

• 주택취득에 대한 중과세
  1. 주택의 유상취득에 대한 중과세
     • 1세대 2주택(일시적 2주택은 제외)에 해당하는 주택으로서 조정지역에 있는 주택을 취득하는 경우
     • 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정지역 외의 지역에 있는 주택
       • 1천분의 40(표준세율) + 중과기준세율의 100분의 200 = 1천분의 80 (8% 세율 과세)
     • 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정지역에 있는 주택을 취득하는 경우
     • 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택으로서 조정지역 외의 지역에 있는 주택
       • 1천분의 40(표준세율) + 중과기준세율의 100분의 400 = 1천분의 120(12% 세율 과세)
     • 1세대 주택수 산정
       • 신탁법에 따라 신탁된 주택 : 위탁자의 주택 수에 가산
       • 공동 소유한 주택
         • 동일세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 1주택 소유로 봄
         • 별도세대에 해당하는 자와 공동소유한 주택은 각각 1주택 소유로 봄
         • 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유한 것으로 봄
       • 조합원입주권 및 분양권
         • 2020.08.12 이후 취득하는 조합원입주권과 분양권은 주택수 포함
         • 오피스텔분양권은 주택수에 포함하지 아니함
       • 오피스텔
         • 2020.08.12 이후에 취득한 것으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택수에 포함
         • 시가표준액 1억원 이하인 주거용 오피스텔은 주택수에서 제외
       • 상속주택
         • 2020.08.12 이후에 상속받은 주택은 상속개시일로부터 5년 이후의 상속주택은 주택수에 포함
         • 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰자, 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순으로 주된 상속인의 소유주택 판단
     • 주택수 산정 시 제외되는 주택
       1. 공시가격 1억원 이하의 주택
       2. 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
       3. 국가등록문화재에 해당하는 주택
       4. 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
       5. 농어촌지역에 소재하는 주택으로서 대지면적 660㎡ 이내, 건축물 연면적 150㎡ 이내 및 건축물의 시가표준액이 6천5백만원 이내 주택
       6. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택
       7. 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 미분양주택(타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외)
       8. 시가표준액이 1억원 이하인 주거용 오피스텔
       9. 상속개시일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔
  2. 주택 취득에 대한 중과세
     1. 주택의 유상취득에 대한 중과세
        • 법인이 취득하는 주택(법인에는 국세기본법 제13조에 따른 법인으로 보는 단체 및 부동산등기법 제 49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단·재단 등 개인이 아닌자 포함)
        • 1천분의 40(표준세율) + 중과기준세율의 100분의 400 = 1천분의 120 (12%)
     2. 주택의 무상취득에 대한 중과세
        1. 조정지역에 있는 주택으로서 취득당시 시가표준액 3억원 이상의 주택을 무상취득의 원인으로 취득하는 경우
           • 1천분의 40(표준세율) + 중과기준세율의 100분의 400 = 1천분의 120(12%)
           • 중과세 예외
             • 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우
             • 법인의 합병으로 인한 취득
             • 민법에 따른 재산분할로 인한 취득
     3. 주택 중과세에서 제외되는 대상
        1. 공시가격 1억원 이하의 주택
        2. 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
        3. 국가등록문화재에 해당하는 주택
        4. 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
        5. 농어촌지역에 소재하는 주택으로서 대지면적 660㎡ 이내, 건축물 연면적 150㎡ 이내 및 건축물의 시가표준액이 6천5백만원 이내 주택
        6. 사원에 대한 임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택
        7. 주택의 시공자가 주택의 공사대금으로 취득한 미분양주택
        8. 주택신축판매업자가 신축목적(종전주택 멸실)으로 취득하는 주택(취득일로부터 1년 이내 멸실, 3년이내 신축하여 판매하지 않으면 추징)
        9. 일정 금융기관이 저당권의 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택
        10. 법인 분할로 인하여 분할 신설 법인 등이 분할 법인으로부터 취득하는 미분양주택

2. 중과세의 사후관리

1. 취득 후 5년 이내에 중과세대상이 된 경우
   • 토지나 건축물을 취득한 후 5년 이내에 다음 사유에 해당하는 경우 다음과 같이 취득세를 계산함
     • 과세표준 X 중과세율 - 기납부세액
   • 별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장
   • 과밀억제권역 안에서 공장의 신·증설용 부동산
   • 과밀억제권역 안에서 본점·주사무소의 사업용 부동산
2. 건축물 증축·개축 또는 개수하여 중과대상이 된 경우
   1. 별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택용 건축물을 증축·개축·개수
   2. 일반건축물을 증축·개축·개수하여 고급주택, 고급오락장이 된 경우 
      • 증축·개축의 경우 : 표준세율 + 중과기준세율(2%)의 4배
      • 개수의 경우 : 특례세율(2%) + 중과기준세율(2%)의 4배
3. 중과세대상이 중복된 경우
   1. 취득한 부동산이 과밀억제권역과 대도시 중과세 기준에 동시에 해당하는 경우
      • 표준세율의 3배 적용
   2. 사치성재산 중과세와 대도시 중과세가 동시에 적용되는 겨우
      • 표준세율의 3배 + 중과기준세율(2%)의 2배
      • 주택의 유상취득 : 표준세율 + 중과기준세율(2%)의 6배

2. 납세절차

1. 개요

1. .취득세의 징수는 원칙적으로 신고·납부방법에 의함
   • 신고서에 취득물건·취득일자·용도 등을 기재하여 과세물건소재지 관할 시·군·구청장 등에 신고함
   • 납부는 해당 지방자치단체의 금고 또는 지방세 수납대행기관에 해야 함
2. 납세의무자가 신고기한까지 신고·납부하지 아니하거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 신고하는 경우 과세권자는 무신고 또는 부족세액에 가산세를 포함하여 보통 징수함

2. 신고·납부기한

1. 일반적인 경우
   • 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부해야 함
2. 상속에 의한 취득의 경우
   • 상속개시일 또는 실종으로 인한 경우 상속개시일 또는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월 이내에 물건소재지를 관할하는 지방자치단체에 과세표준과 세액을 신고·납부해야 함
     • 상속인 중 1인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월 이내 신고·납부
3. 토지거래계약허라 받기 전에 대금을 완납한 경우
   • 부동산 거래 신고 등에 관한 법률규정에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득할 때 허가를 받기 전에 대금을 완납한 경우 허가일 또는 허가구역 해제일, 축소일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 함
4. 법정신고기한 이내에 등기·등록하려는 경우
   • 신고·납부기한 이내에 재산권 등의 이전에 관한 사항을 공부에 등기·등록하려는 경우 에는 등기·등록관서에 등기·등록신청서를 접수하는 날까지 신고·납부 해야 함
5. 과세유형변경에 따른 신고·납부기한
   1. 취득 후 중과세 대상으로 변경된 경우
      • 취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 중과세 대상이 된 때에는 중과세 적용대상이 된 날부터 60일 이내에 다음과 같이 계산한 세액을 신고·납부해야 함
      • 과세표준 X 중과세율 - 기납부세액
      • 기납부세액은 가산세가 포함되어 있더라도 가산세액을 제외한 금액
   2. 비과세·감면대상이 과세대상으로 변경된 경우
      • 취득세를 비과세, 과세면제 또는 경감 받은 후에 해당 과세물건이 취득세 과세대상 또는 추징대상이 되었을 때에 그 사유 발생일로부터 60일 이내에 중과세율을 적용한 세액을 신고납부 해야 하며, 이미 납부세액이 있다면 기납부세액(가산세 제외)은 공제함

3. 납세지

• 취득세의 납세지는 다음에 해당하는 관할 지방자치단체에 납부 또는 취득자의 지방자치단체에서 부과함
• 취득물건에 대한 납세지는 이전 여부나 그 시기와 관계없이 취득당시 관할 지방자치단체임
• 납세지가 분명하지 아니한 경우에는 해당 취득물건의 소재지를 납세지로 함
• 동일 취득물건이 둘 이상의 지방자치단체에 걸쳐 있는 경우 그 과세표준은 취득 당시의 가액을 취득물건의 소재지별 시가표준액 비율로 안분함

과세물건	과세대상소재지
부동산	부동산소재지
차량	자동관리법에 따른 등록지
기계장비	건설기계관리법에 따른 등록지
항공기	항공기의 정치장 소재지
선박	선적항 소재지
입목	입목소재지
광업권	광구 소재지
어업권·양식업권	어장 소재지
회원권	골프장·승마장·콘도미니엄·종합체육시설 및 요트 보관 소재지

4. 가산세

1. 지방세기본법 가산세

가산세 종류		가산세율
과소신고 가산세	일반 과소신고	10%
	부정 과소신고	40%
무신고 가산세	일반 무신고	20%
	부정 무신고	40%
신고에 따른 납부지연가산세		1일 25/100,000 (75% 한도)

2. 취득세 가산세 규정

1. 법인의 장부기록·비치 의무 위반
   • 취득세 납세의무가 있는 법인은 취득 당시의 가액을 증명할 수 있는 장부와 증거 자료를 작성하여 갖춰두어야 함
     • 이러한 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 산출세액 또는 부족세액의 10%를 징수할 세액에 가산함
2. 중가산세 적용
   1. 취득세 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 신고를 하지 않고 매각하는 경우 산출세액의 80%를 가산하여 징수함(다만, 다음은 제외)
      • 취득세 과세물건 중 등기 또는 등록을 필요로 하지 않은 과세 물건
        • 골프회원권, 승마회원권, 콘도회원권, 종합체육시설이용권, 요트회원권은 등기·등록을 필요로 하지 않는 경우라도 중가산세를 적용할 수 있음
        • 지목변경, 차량·기계장비·선박의 종류 변경, 과점주주 주식 취득 등으로 보는 취득

5. 수정신고와 기한 후 신고

• 수정신고
  • 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출한 자는 신고해야 할 과세표준 및 세액 보다 적은 경우와 신고서에 기재된 환급세액이 신고해야 할 환급세액을 초과하는 경우 지방자치단체장이 지방세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전까지 과세표준수정신고를 제출할 수 있음
• 기한 후 신고
  • 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 지방자치단체장이 지방세 과세표준과 세액을 결정하여 통지하기 전까지 기한 후의 과세표준신고서를 제출할 수 있음
  • 기한후신고서를 제출한 경우 지방자치단체장은 신고일로부터 3개월 이내에 과세 표준과 세액을 결정하여야 함

6. 과세최저한

• 취득가액이 50만원 이하인 때에는 취득세를 부과하지 않음
• 연부취득의 경우 총 연부금액이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않음
• 토지나 건축물을 취득한 자가 취득한 날부터 1년 이내에 그에 인접한 토지나 건축물을 취득한 경우에는 각각 그 전후의 취득에 관한 토지나 건축물의 취득을 1건 또는 1구의 취득으로 보아 취득세 면세점을 판단함

3. 부가세

• 취득세의 부가세는 취득세액에 농어촌특별세와 지방교육세가 부과됨

부가세종류	취득세 과세유형	세율
농어촌특별세	일반적인 경우	(취득세 과세표준 X 2%) X 10%
	사치성 재산	(취득세 과세표준 X 2%) X 10% X 5배
	과밀억제권역 중과세	(취득세 과세표준 X 2%) X 10% X 3배
	감면의 경우	감면세액의 20%
지방교육세	주택유상승계 취득	(과세표준X주택표준세율) X 50% X 20%
	이외 표준세율 적용대상	(표준세율 - 중과기준세율 2%) X 20%
	중과기준세율(2%) 차감 적용대상	(표준세율 - 중과기준세율 2%) X 20%