[부동산조세론] 취득세, 취득세율, 취득세중과세율

취득세 세율

1. 세율

1. 일반세율

• 취득세 세율은 표준세율을 원칙으로 함
  • 지자체장은 조례에 의하여 취득세 표준세율의 50% 범위 내에서 가감 조정 가능함
• 동일 취득물건에 대하여 둘 이상의 세율에 해당되는 경우 높은 세율을 적용함
• 유상승계 또는 무상승계취득하는 부동산이 공유물인 경우 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용함
• 주택을 신축한 후에 부수토지를 구입하는 경우 주택에 대한 취득세율이 아닌 토지에 대한 취득세율을 적용함
• 특정한 경우 특례세율과 중과세율을 적용함
• 취득방법별 취득세 세율(농지, 주택 유상취득 제외)

취득방법	취득세	농어촌특별세	지방교육세	계
	취득가액의	취득가액의	취득가액의	취득가액의
매매(교환)	4%	0.2%	0.4%	4.6%
신축	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
상속	2.8%	0.2%	0.16%	3.16%
증여	3.5%	0.2%	0.3%	4%

※ 농지의 취득세는 매매(교환) : 3%, 상속 2.3%, 증여 : 3.5% 임

• 주택 유상취득(매매·교환)에 대한 취득세 세율

세목	6억원 이하 주택	6억원 초과 ~ 9억원 이하 주택	9억원 초과 주택
취득세	1%	차등세율	3%

• 차등세율 - 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림
• (해당주택의 취득당시가액 X 2/3억원 - 3) X 1/100
• 1세대 4주택 이상에 해당하는 주택의 유상 취득은 주택에 대한 세율을 적용하지 아니한다. 

※ 참고자료(2020년 8월 12일 이후 취득하는 주택에 대한 세율)

• 다주택주택 및 법인의 유상취득

	주택수	조정지역 내	조정지역 외
개인	2주택자	8%	일반주택세율
	3주택자	12%	8%
	4주택자	12%	12%
법인	12%

• 일반주택세율은 1% ~ 3%
• 일시적 2주택은 1주택을 세율 1% ~ 3% 적용
• 2020년 7월 11일 이전에 계약한 경우에는 1% ~ 3% 적용
• 분양권과 입주권은 취득세 과세대상은 아니지만 주택수에는 포함

• 주택 증여 취득의 경우

조정지역 내		조정지역 외
3억원 이상	3억원 미만	3.5%
12%	3.5%

• 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우 3.5% 적용

2. 기타 표준세율

• 상속외 증여 등 무상승계의 표준세율은 3.5%임
  • 종교단체 등 비영리사업자의 취득과 임야의 증여취득의 경우 2.8%의 세율을 적용함
• 공유수면매립, 간척, 신축, 재축, 등 원시취득의 경우에는 2.8%의 세율을 적용함
• 공유물, 합유물, 총유물의 분할로 인한 취득은 2.3%의 세율을 적용함
• 신탁재산을 수탁자에게서 수익자로 이전하는 경우 또는 부담부증여에 의한 채무인수액은 일반적인 유상승계세율인 농지 3% 그외의 경우 4%를 적용함
• 주택의 경우는 취득가액에 따라 세율이 다르기 때문에 지분으로 취득하는 경우 지분별로 나누기 전의 전체 금액에 대하여 주택 세율을 적용함

2. 특례세율

1. 등기·등록 대상이 아닌 경우

• 다음에 해당하는 경우 중과기준세율 2%를 적용함
  1. 개수로 인한 취득
     • 개수로 인한 면적 증가는 원시 취득세율 2.8% 적용
  2. 지목변경 및 선박·차량·기계장비의 종류변경으로 인한 가액이 증가하는 경우
  3. 과점주주가 간주 취득한 과세대상 물건
  4. 레저시설, 저장시설 등의 취득
  5. 무덤과 이에 접속된 부속시서물의 부지로 사용되는 토지
  6. 1년을 초과하는 임시 건축물의 취득
  7. 소유권보존등기 또는 이전등기에 따른 등록면허세의 납세의무가 성립된 후 취득시기 도래하는 건축물의 취득
  8. 기타
     1. 외국인 소유의 취득세 과세대상 물건(차량, 기계장비, 항공기, 선박)을 임차하여 수입하는 경우(연부취득)
     2. 시설대여업자가 건설기계나 차량의 시설대여를 하는 경우 대여시설이용자의 명의로 등록한 후 시설대여업자로부터 취득하는 경우
     3. 기계장비 또는 차량을 기계장치대여업체 또는 운수업체 명의로 등록하는 경우 취득대금을 지급한 자의 취득

2. 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율 적용하는 취득(형식적 소유권 취득)

• 다음에 해당하는 경우 표준세율에서 중과기준세율을 차감하여 적용함
  • 유상으로 취득하는 주택의 경우에는 표준세율의 50% 적용함
• 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우의 매도자, 매수자의 취득
• 상속으로 인한 취득
  • 1가구 1주택(고급주택은 제외)의 취득
  • 농업을 주업으로 하는 자로서 2년 이상 영농에 종사하는 사람 또는 후계농업경영인이 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지
• 법인의 합병 또는 공유물, 합유물의 분할로 인한 취득
  • 법인 합병으로 인한 취득
    
    • 합병으로 인하여 취득한 물건이 합병 후 중과세 대상에 해당되거나 3년 이내에 승계 받은 사업을 폐지하는 경우에는 적용하지 않음
  • 공유물, 합유물의 분할 또는 부동산 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득
• 건축물의 이전으로 인한 취득
  • 이전으로 건축물의 가액이 종전보다 초과하는 경우 초과하는 가액은 표준세율을 적용함
• 이혼 시 재산분할로 인한 취득
  • 사실혼과계는 제외하되 사실관계를 입증하는 경우는 특례세율을 적용

※ 건축물이전에 대한 과세

구분	구 취득세	구 등록세
가액의 증가(O)	과세(O)	과세(O)
가액의 증가(X)	과세(X)	과세(O)

※ 이혼에 따른 재산분할에 대한 과세

구분	구 취득세	구 등록세
이혼 재산분할	과세(X)	과세(O)

3. 중과세율

1. 중과세율 개요 및 범위

• 사치성재산의 중과는 국민들의 지나친 낭비와 사치풍조를 억제하여 검소한 생활 기풍을 진작하고나 함
• 대도시 및 과밀억제권역 안에서 부동산 취득의 경우 기업의 지방 분산을 촉진하기 위하여 중과세 함

사치성 재산	과밀억제권역		대도시
	공장 신·증설	법인 본점 주사무소	공장 신·증설	법인설립, 전입, 지점설치
별장 골프장 고급오락장 고급선박 고급 주택	토지 건축물 기계장비 공장용차량	토지 건축물	토지 건축물	토지 건축물

2. 중과세율

사치성 재산	과밀억제권역		대도시
	공장 신·증설	법인 본점 주사무소	공장 신·증설	법인설립, 전입, 지점설치
표준세율 또는 2% 특례적용대상 표준세율(또는 2%) +  (중과기준 세율 2%의 4배)	표준세율 또는 2% 특례적용대상 표준세율(또는 2%) +  (중과기준 세율 2%의 2배)		* 표준세율 표준세율 X 3배 - 4% * 2% 차감 특례적용대상 (표준세율 - 2%) X 3배 * 주택유상승계취득 표준세율(또는 2%) + (중과기준 세율 2%의 2배)

• 중과세율 적용방식 이해

구분	중과세율
취득세만 과세	표준세율 + 중과기준세율의 4배(2배)
등록세만 과세	(표준세율 X 3배) - 중과기준세율의 2배
취득세와 등록세가 동시에 중과세	* 표준세율의 3배 * 표준세율의 3배 + 중과기준세율의 2배

3. 사치성재산

• 사치성 재산을 2명 이상 구분하여 취득하거나 1명 또는 여러 명이 시차를 두고 구분하여 취득하는 경우도 포함
• 별장·고급주택·고급오락장의 부속토지의 경계가 명확하지 아니하는 경우에는 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 봄
• 고급주택 및 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일 이내에 주거용이 아닌 용도 또는 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택 및 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 중과세 하지 않음
  • 상속 또는 실종으로 인한 취득의 경우에는 상속개시일 또는 실종 선고일이 속하는 달의 말일로 부터 6개월(외국에 주소를 두는 경우 9개월) 이내
• 별장
  • 주거용 건축물로 부속토지를 포함
    • 대통령령으로 정한 농어촌주택은 중과세하지 않음
  • 별장용 건축물은 사실상 별장용으로 사용하면 되고, 사용주체가 소유주가 아니어도 됨
• 골프장
  • 일반 골프장 및 골프회원권은 중과세 대상이 아님
  • 회원제 골프장의 신규등록 또는 증설의 경우에만 중과세대상임
  • 기존 회원제 골프장을 승계취득하는 경우에는 중과세 하지 않음
  • 중과세대상은 구분 등록이 되는 토지와 건축물 및 입목을 말함
• 고급오락장
  • 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 유사한 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말함
  • 중과세 제외 고급오락장
    • 고급오락장용 건축물을 취득한 날로부터 60일 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 용도변경공사를 착공하는 경우
• 고급선박
  • 비업무용 자가용 선박으로서 시가표준액 3억원을 초과하는 선박을 말함
    • 실험, 실습 용도에 사용할 목적으로 취득하는 것은 제외
• 고급주택

면적 및 시설			주택가액
단독주택	건물	1구의 건물 연면적(주차장 제외) 331㎡ 초과	9억원
	대지	1구의 건물 대지면적 662㎡ 초과	9억원
	시설	1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200kg 이하 소형엘리베이터 제외)가 설치	9억원
		1구의 건축물에 에스컬레이터 또는 67㎡ 이상 수영장 중 1개이상 시설이 설치	-
공동주택	1구의 공동주택(다가구주택 포함) 연면적(공용면적 제외)이 245㎡(복층 247㎡)를 초과하는 공동주택 및 부속 토지		9억원

4. 과밀억제권역 안의 공장 신·증설

• 개요
  • 수도권정비계획법 제 6조의 규정에 의한 과밀억제권역에서 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우
  • 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용 받는 산업단지 및 유치지역과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 적용을 받는 공업지역은 중과세 제외
• 중과배제
  • 기존공장의 기계설비 및 동력장치를 포함한 모든 생산설비를 포괄적으로 취득함
  • 기존 공장의 업종을 변경하는 경우
  • 과밀억제권역의 공장을 폐쇄하고 해당 과밀억제권역의 다른 장소로 이전한 후 사업을 계속하는 경우
• 공장 및 중과세 대상 물건
  • 중과세대상의 공장은 생산설비를 갖춘 건축물로 연면적이 500㎡ 이상(도시형 공장 제외)
  • 중과세대상 과세물건은 공장을 신설하거나 증설하는 경우 공장용 건축물 및 그 부속토지와 신·증설(건축물 연면적의 20%이상 증설 또는 330㎡ 초과 증설)한 날로부터 5년 이내에 취득하는 공장용 차량 및 기계장비
  • 공장 신설은 과밀억제권역 안에서 공장을 새로 설치하는 경우와 과밀억제권역 외의 지역에서 과밀억제권역 안으로 전입하는 경우를 포함
  • 공장 증설은 건축물 연면적 또는 공장의 부속토지의 면적이 확장되는 경우와 과밀억제권역 안에서 공장을 이전하는 경우 종전 규모를 초과하여 시설한 경우
  • 사업용 과세물건의 소유자와 공장을 신·증설자가 다른 경우 사업용 과세물건 소유자가 공장을 신·증설한 것으로 중과세율 적용(취득 후 5년이 지나 신·증설 제외)

5. 법인의 본점·주사무소용 부동산

• 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역에서 법인의 본점 또는 주사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용 부동산을 신축 또는 증축하는 경우
• 기숙사 등 복지후생시설과 에비군 병기고, 탄약고는 제외
• 기존 건축물과 부속토지를 승계취득하여 본점 주사무소용으로 사용하는 경우에는 중과세하지 않음
• 신축 및 증축에 대하여 중과세하므로 개축이나 재축은 중과세하지 않음
• 신탁법에 따른 수탁자가 취득한 신탁재산을 위탁자가 본점이나 주사무소용으로 사용하는 경우 신탁종료 후 위탁자가 본점이나 주사무소용으로 사용하는 경우에는 중과세함