[부동산조세론] 재산세, 재산세 과세 대상, 분리과세, 종합합산, 별도합산

1. 재산세 의의와 특징

1. 의의

• 재산세 : 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 보유에 대하여 부과하는 지방세
  • 도시지역 안의 부동산은 2011년부터 도시계획세와 재산세와 통합하여 부과함

2. 특징

• 지방자치단체가 과세하는 지방세, 시,군,구,특별자치시,특별차지도가 부과·징수
  • 특별시의 경우에는 구와 특별시가 공동 과세함
• 재산가액을 과세표준으로 하는 종가세
• 건축물·주택·선박·항공기는 물건별로 과세하는 물세, 토지는 소유자별로 과세하는 인세
• 특정한 사용 목적으로 과세하지 아니하는 보통세
• 물건의 보유단계에서 과세하는 보유세
• 과세권자가 과세표준과 세액을 결정하는 정부부과주의 세목

2. 재산세 과세 대상

1. 과세대상 개요

• 재산세는 과세기준일인 매년 6월 1일 재산세 과세대장에 등재된 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기를 과세대상으로 함
• 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상 현황이 상이한 경우 사실상 현황에 의하여 재산세를 부과함
• 위탁자별로 구분되는 신탁재산에 속하는 토지의 경우 위탁자별로 각각 합산함
• 신탁재산에 속하는 토지는 수탁자의 고유재산에 속하는 토지와 합산하지 않음

2. 토지

1. 과세 대상 토지 범위

1. 토지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 의미함
2. 주택에 딸린 토지는 주택으로 과세함
3. 토지의 재산세 과세대상은 종합합산과세·별도합산과세·분리과세대상으로 구분함

	사용목적	대상토지	과세방법
생산활동 사용함	국가의 보호·지원 필요	농지·목장용지·임야·공장용지 등	저율분리과세
	사치활동에 사용	골프장·고급오락장용	고율분리과세
	일반 사업용	일반 건축물 부속토지	별도합산과세
생산활동 사용하지 않음	사업용이 아님	모든 토지 소유자별 합산	종합합산과세

2. 분리과세대상

• 개인소유 농지
  • 전·답·과수원으로 농작물의 경작이나 다년생 식물재배로 이용되는 토지로 과세기준일 현재 실제 영농에 사용되고 있는 개인이 소유하는 농지

도시지역밖	도시지역내		과세분류
	개발제한구역, 녹지지역	기타지역
실제 영농 사용	경작 사용	해당사항없음	분리과세
실제 영농 하지 않음	경작 하지 않음	무조건	종합합산

• 법인소유 농지
  • 법인 및 단체소유 농지는 종합합산과세대상임
  • 분리과세 하는 특정법인과 단체

법인 및 단체 종류	분리과세요건
농업법인 (도시지역 내는 개발제한구역과 녹지지역)	실제영농
한국농어촌공사	농가에 공급
법인이 매립·간척으로 취득	실제영농
종중 소유	1990년 5월 31일 이전 취득, 이후에는 상속으로 취득하면 가능
사업복지사업자	복지시설이 소비목적으로 사용 (1990년 5월 31일 이전 취득, 이후에는 상속 또는 합병으로 취득 가능)

• 목장용지
  • 개인 또는 법인이 축산용으로 사용하는 도시지역 밖의 목장용지로서 과세기준일이 속하는 해의 직전 연도를 기준으로 축산용 토지 및 건축물의 법정기준을 적용하여 계산한 토지면적 범위 안에서 소유하는 토지는 분리과세 됨
  • 1989년 12월 31일 이전부터 소유(이후 상속이나 법인의 합병으로 취득하는 것을 포함)하는 도시지역 내 녹지지역·개발제한구역의 목장용지로서 기준면적 이내는 분리과세 됨

도시지역 밖	도시지역 내		과세분류
	개발제한구역, 녹지지역	기타지역
법정기준 면적 이내	1989.12.31 이전 & 법정기준면적 이내	해당사항 없음	분리과세
법정기준 면적 초과	1989.12.31 이후 또는 법정기준면적 초과	무조건	종합합산

• 임야
  • 일반임야의 경우에는 종합합산과세대상이지만 다음에 해당하는 산림보호육성을 위한 임야와 종중 소유 임야의 경우에는 분리과세대상임

1. 종중임야	1990년 5월 31일 이전 소유		분리과세
2. 특수산림지구 지정임야	분리과세
3. 산림경영계획 인가 받아 실행 중 임야	도시지역 밖	보존산지	분리과세
	도시지역 안	편입2년 미경과	분리과세
		보전녹지
		이외	종합합산
4. 공익목적	1. 문화재보호구역 안의 임야 2. 공원자연환경지구의 임야		분리과세
	3. 개발제한구역의 임야 4. 군사시설보호구역 중 제한보호구역 임야 5. 도로접도구역 안의 임야 6. 철도보호지구 임야 7. 도시공원 임야 8 도시자연공원구역의 임야 9. 홍수관리구역 임야	1989년 12월 31일 이전
	10.상수보호구역안의 임야	1990년 5월 31일 이전

• 공장용지
  • 공장입지지역 내 공장용 토지로서 공장입지 기준면적 범위의 토지는 분리과세 하는데, 이 경우 건축 중인 토지를 포함
  • 건축 중인 토지로서 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우와 공장입지 기준 면적을 초과하는 토지는 종합합산과세 함

군·읍·면지역	공장입지지역 안의 공장용 토지	기준면적 이내	분리과세
		기준면적 초과	종합합산
도시지역	공장입지지역 (산업단지, 공업지역, 공장유치지역 안 공장용 토지)	기준면적 이내	분리과세
		기준면적초과	종합합산
	주거지역, 상업지역안의 공장용 토지	기준면적 이내	별도합산
		기준면적 초과	종합합산

• 기타 저율분리과세대상
  1. 국가 지방자치단체 지원을 위한 특정 목적 사업용 토지 : 국방상 사용 및 처분 제한된 토지
  2. 에너지·자원의 공급 및 방송·통신·교통 등 기반시설용 토지 : 염전용 토지, 채광인가 받은 광구용 토지, 한국 철도공사가 사용하기 위한 토지
  3. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지 : 주택건설사업자가 사업계획 승인 및 인가를 받은 주택건설용지
  4. 기타 지역경제 발전, 공익성의 정도를 고려하여 분리과세 하는 토지
• 고율분리과세대상
  1. 골프장용 토지
  2. 고급오락장의 부속토지 : 건축물 바닥의 10배까지만 부속토지로 인정

 

3. 별도합산과세대상

• 건축물 부속토지
  • 별도합산과세대상은 일반사업용 건축물의 부속토지를 말함 → 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적(기준면적)범위를 초과하는 토지는 종합합산대상임
  • 도시지역의 주거지역, 상업지역에 소재하는 공장용 건축물 부속토지는 기준면적 이내인 경우 별도합산과세대상이며, 기준면적을 초과하는 경우 종합합산과세대상임
  • 건축허가를 받았으나 착공이 제한된 건축물과 허가를 받거나 신고를 하고 건축물의 공사에 착수한 토지는 별도합산과세대상임(6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외)
  • 건축물의 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2%에 미달하는 경우 건축물의 비닥면적은 별도합산과세하며, 바닥면적을 제외한 토지는 종합합산과세 함
  • 무허가 또는 미승인 건축물의 부속토지는 나대지로 보아 종합합산과세 함
• 철거 또는 멸실된 건축물 및 주택의 부속토지
  • 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거 멸실된 날부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지는 별도합산과세대상임
  • 건축법 등 관계법령에 따라 허가를 받아야 할 주택 또는 건축물로서 허가를 받지 아니한 건물 또는 사용승인을 받아야 할 건물로서 사용승인을 받지 아니하고 사용한 건물의 부속토지는 종합합산과세대상임
• 기타 별도합산과세대상토지
  • 자동차 관련 토지는 모두 별도합산과세대상임 → 터미널용 토지는 분리과세 함
  • 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지 상태나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동 되는 일정한 토지는 별도합산과세 함

4. 종합합산과세대상

• 종합합산과세대상
  • 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상과 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
    1. 지상정착물의 없는 토지
    2. 일반 영업용 토지 중 종합합산과세대상토지
    3. 주택 부속토지 중 종합합산과세대상토지
    4. 농지, 목장용지, 임야, 공장용지 중 종합합산과세대상토지
    5. (기타) 분리과세대상과 별도합산과세대상을 제외한 토지