[부동산사법] 용익물권, 지상권, 지역권, 전세권, 법정지상권, 분묘기지권

1. 용익물권 일반

• 용익물권 : 부동산을 소유하지 않는 사람이 설정계약을 통해 소유권에 있는 사용·수익권을 승계취득하여 그 부동산을 일정한 목적에 따라 수용·수익하는 것을 내용으로 하는 물권

2. 지상권

1. 지상권의 의의

• 민법 제279조(지상권의 내용)
  • 지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다. 
• 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리
• 당사자 간의 지상권설정계약과 등기에 의해 성립함
• 법정지상권 : 법률로써 일정한 요건을 갖춘 경우 건물의 소유를 위해 지상권이 성립한 것으로 간주됨
• 관습법에 의해 인정되는 것
  • 관습상의 법정지상권
  • 분묘기지권

2. 지상권의 취득

• 법률행위에 의한 취득
  • 지상권은 토지의 소유자와 지상권을 취득하려는 자 사이에 지상권설정계약을 체결하고 등기함으로써 성립함(제186조)
• 법률의 규정에 의한 취득

구분	내용
취득원인	. 상속·공용징수·판결·경매 등 법률행위가 아닌 그 밖의 사유에 의해서도 지상권을 취득할 수 있으며 이 경우는 등기를 요하지 않음(제187조) → 예외) 점유취득시효에 의한 지상권 취득의 경우 등기를 요함 . 그 밖에 법정지상권이 있음
법정지상권	. 토지와 건물의 소유자가 달라지는 때, 건물을 철거하도록 하면 사회적으로 손실이고 건물 소유자에게도 가혹하기 때문에 법률은 건물소유자에게 지상권을 인정해 주는 규정임. . 민법상의 규정으로는 제305조 제1항과 제366조, 민사특별법상으로는 [가등기담보 등에 관한 법률] 제10조, [입목에 관한 법률] 제 6조 등이 있음
관습법에 의한 지상권의 성립	. 관습법에 의해 지상권 유사의 물권이 인정되는 예로 관습상 법정지상권과 분묘기지권이 있음(특수지상권)

3. 지상권의 효력

• 토지사용권
  • 지상권자는 설정목적 범위 내에서 토지를 사용할 권리가 있음
  • 토지소유자는 그 범위 내에서 토지를 사용할 수 없고, 지상권자의 사용을 방해하지 말아야 함 → 그러나 토지소유자가 임대인과 같은 적극적 의무(제623조)를 부담하는 것은 아님
  • 상린관계는 지상권자와 인지사용자에게 그대로 적용됨
  • 지상권은 토지점유권을 포함하므로 본권에 기한 점유보호청구권을 가짐(제290조 제2항)
• 지상권의 처분
  • 민법 제282조(지상권의 양도, 임대)
    • 지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존손기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 
  • 지상권의 양도는 임대차와 달리 토지소유자의 동의(제629조 제항)를 받을 필요가 없고, 지상권의 양수인은 등기를 하여야 지상권을 취득함(제186조)
  • 지상권자가 지상권의 존속범위 내에서 토지를 임대하는 경우 → 토지소유자의 동의를 받을 필요가 없고 이 때의 토지 임차인은 임차권을 소유자에 대해 대항할 수 있음
  • 제282조는 강행규정으로 이를 위반하여 지상권자에게 불리하게 계약하는 것은 효력이 없음(제289조)
• 지료지급의무
  • 지료의 지급이 지상권의 요소는 아님
  • 당사자 간에 지료의 지급을 약정한 경우 → 그 약정에 의해 지료지급의무가 생김
  • 지료를 금전 이외의 것으로 지급하기로 할 수도 있음

4. 지상권의 소멸

• 일반적인 물권의 소멸 원인
  • 목적물의 멸실
  • 존속기간의 만료
  • 소멸시효
  • 혼동
  • 토지의 수용
  • 지상권에 우선하는 저당권의 실행으로 인한 경매 등
• 지상권설정자의 지상권소멸청구(제287조) → 2년이상의 지료 미지급
• 지상권자의 지상권 포기
• 당사자가 약정한 소멸사유의 발생
• 지상권이 소멸하면
  • 지상권자
    • 지상물을 수거하여 토지를 원상으로 회복시켜야 함(제285조 제1항)
    • 계약의 갱신을 청구할 수 있음(제283조 제2항)
  • 지상권설정자
    • 토지 위의 지상물에 대해 매수를 청구할 수 있음(제285조 제2항)
• 토지의 임대차에 있는 유익비상환청구권(제626조)을 지상권의 경우에도 유추적용할 수 있음(통설)
  • 지상권자는 필요비는 청구할 수 없음
  • 유익비는 가액의 증가가 현존하는 경우 그 범위 내에서 상환을 청구할 수 있다고 봄

 

5. 특수 지상권

• 구분지상권
  • 민법 제289조의 2(구분지상권)
    1. 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. 
    2. 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 항해하여서는 아니된다. 
  • 지하철을 설치하는 것을 계기로 하여 1984년 신설
  • 설정 방법 - 설정계약, 등기
  • 지상권에 관한 규정이 구분지상권에도 준용
• 분묘기지권
  • 장사에 관한 법률 제23조(타인의 토지 등에 설치된 분묘의 처리 등)
    1. 토지 소유자(점유자 기타 관리인을 포함한다. 이하 조에서 같다)·묘지 설치자 또는 연고자는 다음 각호의 1에 해당하는 분묘에 대하여 당해 분묘를 관할하는 시장·군수·구청장의 허가를 받아 분묘에 매장된 시체 또는 유골을 개장할 수 있다. 
       1. 토지 소유자의 승낙없이 당해 토지에 설치한 분묘
       2. 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙없이 당해 묘지에 설치한 분묘
    2. 제1항 각호의 1에 해당하는 분묘의 연고지는 당해 토지 소유자·분묘 설치자 또는 연고자에 대하여 토지 사용권 기타 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없다. 
  • 장사에 관한 법률 제23조 부칙 제2조(적용례)
    • 제17조 및 제23조제3항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 설치되는 분묘부터 적용한다. 
  • 타인의 토지에 있는 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘가 있는 토지를 사용할 권리
  • 취득요건
    1. 토지소유자의 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우
    2. 자신의 토지에 분묘를 설히하였다가 분묘 철거나 이전의 특약을 하지 않은 채 토지소유권을 타인에게 이전한 때
  • 특징
    • 지상권과 유사한 부동산물권이지만 등기 없이 취득함
• 관습상의 법정지상권
  • 법정지상권이 성립하는 겨우로서 법률이 정하는 경우 이외에도 관습에 의한 법정지상권을 인정하는 것이 우리 판례의 확고한 입장임 → '그 건물을 철거한다는 조건이 없는 이상'에 관해서 당사자 간에 묵시적 합의가 있는 것으로 볼 수 있다는 이론에 기초함

3. 지역권

1. 지역권의 의의

• 민법 제291조(지역권의 내용)
  • 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용하는 권리가 있다. 
• 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리
  • 편익을 받는 대상이 사람이 아닌 토지라는 점 → 인역권이 아닌 지역권으로 구성
  • 요역지 : 지역권의 전체가 되는 두 토지 중 편익을 받는 토지
  • 승역지 : 편익을 주는 토지
    • 요역지와 승역지가 반드시 인접하여 있을 필요는 없음
    • 통행, 인수, 전망을 위한 건축 금지 등

2. 지역권의 법적성질

• 비한정적
• 비배타적
• 공용적
• 지상권이나 전세권은 같은 용익물권이잠 토지의 사용목적에 한정됨
• 지역권의 사용 목적 → 상린관계 중의 강행법규에 반하지 않는 한 어떠한 내용으로도 가능
• 민법 제292조(부종성)
  1. 지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 의한다. 
  2. 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다. 
• 부종성 : 요역지의 소유권과 함게 이전되는 수반성, 요역지를 위해 존재하는 종된 권리
• 불가분성(제293조, 제295조, 제296조)

3. 지역권의 취득

• 일반적인 물권과 같이 설정계약과 등기에 의해 취득(제186조)
• 이 외에 유언·상속·양도·취득시효에 의해서도 취득할 수 있음

4. 설정계약과 등기

• 부동산등기법 제70조(지역권의 등기사항)
  • 등기관이 승역지의 등기기록에 지역권설정의 등기를 할 때에는 제48조제1항제1호부터 제4호까지 규정한 사항 외에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제4호는 등기원인에 그 약정이 있는 경우에만 기록한다. 
    1. 지역권설정의 목적
    2. 범위
    3. 요역지
    4. [민법] 제292조제1항 단서, 제297조 제1항 단서 또는 제298조의 약정
    5. 승역지의 일부에 지역권설정의 등기를 할 때에는 그 부분을 표시한 도면의 번호
• 부동산등기법 제71조(요역지지역권의 등기사항)
  1. 등기관이 승역지에 지역권설정의 등기를 하였을 때에는 직권으로 요역지의 등기기록에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 
     1. 순위번호
     2. 등기목적
     3. 승역지
     4. 지역권설정의 목적
     5. 범위
     6. 등기연월일
  2. 등기관은 요역지가 다른 등기소의 관할에 속하는 때에는 지체 없이 그 등기소에 승역지, 요역지, 지역권설정의 목적과 범위, 신청서의 접수연월일을 통지하여야 한다. 
  3. 제2항의 통지를 받은 등기소의 등기관은 지체 없이 요역지인 부동산의 등기기록에 제1항제1호부터 제5호까지의 사항, 그 통지의 접수연월일 및 그 접수번호를 기록하여야 한다. 
  4. 등기관이 지역권의 변경등기 또는 말소등기를 할 때에는 제2항 및 제3항을 준용한다. 

5. 시효취득

• 민법 제294조(지역권취득기간)
  • 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 제245조의 규정을 준용한다. 
• 시효취득이 일어나는 경우
  1. 이미 성립된 지역권을 요역지를 시효취득함으로써 함께 취득하는 경우
  2. 지역권 자체를 새롭게 시효취득하는 경우
• 지역권의 시효취득도 등기하여야 그 효력이 생김(제245조)
• 계속되고 표현된 지역권 ex)용수지역권, 통행지역권
• 판례는 '계속되고 표현된' 지역권의 개념을 좁게 해석하려는 경향을 보임

6. 지역권의 효력

• 지역권자는 지역권 설정행위 또는 취득 시효의 기초가 된 점유사실에 따라 승역지를 자기 토지의 편익에 이용하라는 권리를 가짐 → 물의 사용은 일상생활에서 중요한 부분을 차지하므로 용수지역권을 별도로 규정함(제297조)
• 승역지 소유자의 의무
  • 기본적으로 지역권자의 행위를 인용하고 일정한 이용을 하지 않음으로써 지역권을 방해하지 않아야 함
• 지역권자도 그 침해에 대해서는 물권적청구권을 가지는 반면, 지역권에는 승역지를 점유할 권능이 포함되지 않음 → 목적물의 반환청구권은 인정될 수 없음

7. 지역권의 소멸

• 소멸 사유
  • 요역지 또는 승역지의 멸실
  • 지역권의 포기
  • 혼돈(다른 권ㄹ에 의해 사라지는 것)
  • 존속기간의 만료
  • 약정 소멸사유 발생
  • 승역지의 수용 등
• 승역지가 제3자에 의해 시효취득 되는 경우 → 지역권은 원칙적으로 소멸함