흙수저 탈출기 Ep.01 부동산 자산에 대하여.

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프롤로그

흙수저를 탈출할 수 있을까? 내가 생각하는 흙수저 탈출 방법 정리!

흙수저 탈출을 위한 방법에 대하여는 프롤로그에서 말했다. 

핵심은 "가치가 변하지 않는 자산을 모아야 한다" 였다. 

이번 포스팅은 제 1탄으로 첫번째 자산인 부동산에 대하여 이야기 해보려 한다.  

근로 소득으로 모은 종자돈을 가장 먼저 투자해야하는 자산은 부동산이라고 생각한다. 

부동산은 2가지로 구분할 수 있다. 토지와 건물이다. 이 중에서 토지에 대해서 자산으로 가치를 이해해야 한다. 프롤로그에서도 언급하였듯이 감가상각이 없는 자산을 모아야 한다고 했다. 토지가 가장 대표적인 감가상각이 일어나지 않는 자산이다. 다른 부동산인 건물의 경우에는 시간이 지남에 따라, 사용가치가 떨어짐에 따라, 노후화가 진행됨에 따라 가격이 떨어진다. 즉, 감가상각이 일어난다. 하지만 토지는 시간이 아무리 지나도 그 효용가치가 감소하지 않는다. 아무리 사용한다고 하여도 노후화되지도 않는다. 그리고 결정적으로 토지는 영원하다. 갑자기 바다에 잠기거나 하지 않는 이상 없어지지 않는다. 

또 다른 토지의 특징은 공급을 늘릴 수 없다는 것이다. 많은 사람들이 토지를 가지고 싶어 하지만 공장에서 찍어난 공산품처럼 새로 만들어내거나 토지를 좌우로 늘려서 더 넓게 쓸 수 없다. 즉, 아무리 수요가 늘어나도 토지의 공급은 늘어날 수가 없는 것이다. 

토지의 또 다른 큰 특징은 옮길 수 없다는 것이다. 서울은 과거,현재,미래에도 항상 같은 자리에 있을 것이다. 경기도 인구가 아무리 늘어도 서울이 되지 못한다. 강남에 살기 위해서는 강남으로 가야지, 경기도에선 강남의 부동산을 살 수가 없다.  

이렇게 토지에 대해서 이해를 하고 부동산을 다시 바라봐야 한다. 부동산 자산으로 우리가 쉽게 접근할 수 있는 것은 주택이다. 간단히 아파트라고 하자. 아파트의 경우에는 토지와 건물이 하나의 부동산으로 거래가 이루어진다. 그런데 자산으로 아파트를 매입할 때는 토지와 건물을 나눠서 가치를 매겨야 한다. 

부동산을 매입할 때는 입지를 봐야한다고 이야기한다. 입지는 토지의 가치를 봐야한다는 말과 일맥상통한다. 토지는 영원하고, 늘릴수 없고, 옮길 수 없기 때문에 입지가 좋은 곳을 따져서 아파트를 매입해야 한다. 

그 다음으로는 건물을 봐야한다. 건물은 감가상각이 되기 때문에 노후화된 건물보다는 새건물의 가격이 높을 것이다. 하지만 강남의 일부 아파트들은 쓰러져가고 있지만 가격이 높다. 이는 건물을 사는 것이 아니라 토지를 사는 것이라고 생각해야 한다. 이미 건물의 가격은 가치가 없기 때문이다. 하지만 만약 강남같은 입지에 새아파트라면 토지와 건물값 둘 다 높기 때문에 가격이 높은 것이다. 

이렇게 토지라는 자산을 모으기 위해서 토지와 건물을 함께 입지를 따져가면서 매입하면 된다. 

자산을 모을 때 가장 먼저 부동산을 선택해야하는 중요한 이유가 또 있다.

바로 레버리지를 이용할 수 있다는 것이다. 레버리지는 지렛대라는 뜻으로 자산 형성에 쓰일 때는 내가 모은 자본뿐 아니라 남의 자본까지 이용하여 자산을 형성한다는 뜻으로 쓰입니다. 즉, 부동산 자산을 형성할 때는 대출을 활용할 수 이있다는 특징이 있습니다. 

프롤로그에서 언급했던 눈덩이를 생각해보면 레버리지에 대한 이해가 쉬워진다. 나 혼자 눈덩이를 모을 때는 큰 눈덩이를 만들기가 쉽지 않다. 일단 눈덩이가 커져야 더 큰 눈덩이를 빨리 만들 수 있다. 그렇기 때문에 내가 만든 눈덩이에 남이 만든 눈덩이를 합쳐서 굴리면 훨씬 빠른 속도로 큰 눈덩이를 만들 수 있는 것이다. 부동산 자산을 구입할 때 이용하는 남의 눈덩이가 바로 담보대출과 전세금이다. 특히 전세금을 잘 이용하면 적은 자본으로도 큰 자산을 만들어 낼 수 있다. 사실 요즘은 갭(GAP)투자라 불리며 안 좋은 인식을 가지고 보는 경향도 있다. 하지만 우리나라에만 있는 무이자 사금융인 전세금은 부동산 자산 형성에 아주 중요한 역할을 하기 때문에 이에 대한 이해를 꼭 해야한다. 기회가 된다면 GAP 투자에 대한 이야기도 포스팅하겠다.

이후에 포스팅할 다른 자산과 비교하면 유일하게 레버리지 활용 가능한 자산이 부동산이다. 그렇기 때문에 종자돈을 이용해서 가장 먼저 모아야하는 자산은 부동산이어야 하는 것이다.