[서평] 월급쟁이의 첫 부동산 공부 By 초코하임빠

 

 

투자라는 단어를 떠올리면 가장 먼저 떠오르는 단어가 두개라고 생각한다. 하나가 부동산이고, 다른 하나가 주식이다. 투자를 한다고 하면 많은 사람들이 이 두 가지를 떠올릴 것이다. 최근에는 여기에 가상화폐도 추가된 듯 하지만 아직은 개인적으로 가상화폐는 투자보다는 투기에 더 가까운 느낌이다.

​

일반적인 직장인들에게 투자를 하냐고 물어보면 이를 주식 투자로 받아들일 것이라고 생각한다. 최근들어 주식 투자 열풍이 계속 이어지고 있기 때문에 직장인에게 투자는 주식투자를 말하는 경우가 더 많아지고 있다고 본다. 허나 부동산에 대한 관심도 무척이나 많다. 그러나 부동산은 투자로 먼저 접근하는 것보다는 실거주 위주의 관심이 우선한다.

​

부동산은 주식과 다른 특징이 있다. 주식은 오롯이 투자의 대상이다. 반면 부동산은 의식주로 대변되듯이 필수재 중에 하나이다. 주식 투자 없이 살수는 있어도 부동산은 임대든 자가든 무조건 하나는 가지고 있어야 한다. 그곳에서 살아야 하기 때문이다. 그렇기 때문에 부동산 공부는 필수적으로 필요하다고 생각한다. 투자의 목적이 아니더라도 말이다.

​

간혹 이렇게 말하는 사람들을 보게 된다. 실거주인데 아무곳이나 사면 어떠냐고 말이다. 투자의 관점 없이 오로지 실거주의 관점으로만 부동산을 접근하면 자산을 형성하는데 큰 타격을 받게 될 수 있다. 예를 들어 동일한 자금을 가진 A와 B가 있다고 하자. A는 투자의 관점에서 접근해서 역세권의 소형 아파트를 매수를 하였다. 생활하는데 불편할 수는 있지만 향후 호재 등이 반영되면 가격이 오를 수 있을거라는 생각에서 매수를 하였다. 반면 B는 실거주 입장만 고려하여 외곽지역의 큰 평수의 새아파트를 매수하였다. A와 B의 매수자금은 동일하다고 가정한다면 과연 미래 수익은 누가 높을지 생각해볼 필요가 있다. 물론 A와 B 둘다 매수의 이유는 다를 수 있다. A는 미래 가치 상승에 좀 더 비중을 두었다고 볼 수 있고, B는 현재 거주 만족도에 더 비중을 두었다고 볼 수 있다. 어떤 방법이 맞고 틀린지는 주관적인 가치가 들어가기 때문에 쉽게 판단할 수 없다. 허나 수년 후 A, B가 매수한 부동산 중 어떤 부동산의 가격이 더 높을지는 예상이 가능하다. 나는 A의 부동산의 가격이 더 오를 것이라고 생각한다. 부동산 가치의 가장 중요한 요소는 바로 입지이기 때문이다. 현재는 새아파트라는 상품의 가치로 인해서 가격이 똑같을 수는 있지만 새아파트도 결국에는 낡는다. 하지만 입지의 가치는 시간이 갈수록 더욱 높아진다. 특히 교통 인프라가 추가되는 호재가 있는 지역과 아닌 지역이라는 시간이 갈수록 그 가치의 차이는 더욱 벌어질 것이다.

​

즉,실거주를 하기 위한 주택을 매수할 때도 반드시 투자의 관점에서 입지를 분석하고, 가격 흐름을 파악해야 하는 것이다. 그래서 개인적으로 투자에 관심을 가지기 시작한 직장인이라면 주식보다는 부동산을 먼저 공부하는 것을 추천하고 싶다. 부동산에 대해 공부하고 집값은 왜 오르고, 언제 오르고, 언제 떨어지는지 그 원리를 파악한 뒤 좋은 입지에 내 집까지 마련한다면 가장 기본적인 투자는 완성했다고 볼 수 있기 때문이다.

​

이 책은 직장인이었던 저자가 부동산 투자로 성공했던 노하우들을 설명한 책이다. 우선적으로 집값이 오르는 원인에 대해서 상세하게 설명한다. 대부분의 재화는 수요와 공급의 법칙에 의해서 가격이 정해진다. 부동산도 재화이기 때문에 수요와 공급에 대해서 가장 먼저 공부해야 한다. 부동산의 공급은 신축의 공급과 구축의 공급으로 구분할 수 있다. 조금 더 중요한 요인은 신축의 공급이다. 신축 공급은 사전에 미리 파악할 수 있다. 바로 인허가 물량을 파악하는 것이다. 인허가를 받았다고 전부 신규 주택 공급으로 이어지는 것은 아니지만 최소한 2~3년 이내에 공급될 물량에 대해서 미리 파악이 가능하다. 구축의 공급은 미분양 물량이 중요하다. 미분양 물량의 추세를 보고 이 곳의 공급이 줄고 수요가 늘고 있다는 것을 파악할 수 있다.

​

공급도 중요한 요소이지만, 수요도 중요하다. 수요는 인구와 세대수로 파악을 한다. 해당 시도의 전체 인구에서 주택 구매를 원하는 수요를 일정 비율로 있다고 가정한다. 만약 인구가 지속적으로 늘어나고 있는 지역이 있다면 주택 수요가 늘어나고 있다고 볼 수 있는 것이다. 그리고 인구가 늘지는 않아도 세대수가 늘어도 수요가 늘고 있다고 볼 수 있다. 최근 들어 1~2인 가족이 지속적으로 늘고 있어서 인구수는 늘지 않아도 세대수는 지속적으로 늘어날 수 있다. 세대수의 개념은 간단히 자기 자신의 경우 생각해보면 쉽다. 나는 현재 결혼한지 10년이상된 4인 가족이다. 결혼 전을 생각해보면 나와 와이프는 각각 1집에서 4인 가족으로 생활하였다. 그러다 결혼을 하면서 나와 와이프가 살 집이 필요하게 되었다. 즉, 2집만 필요했었는데, 결혼을 하면서 집 하나가 더 필요하게 되었다. 거기에 나와 와이프의 동생들도 결혼을 하면서 각각 집을 구해서 분가를 하였다. 즉, 현재 우리 가족은 총 6개의 집에 나눠서 살게 된 것이다. 2 세대였던 가족이 총 6세대로 증가하게 된 것이다. 물론 결혼을 해서 자녀도 있기 때문에 인구수도 증가하긴 했지만 결혼 후 분가만 했다면 인구는 늘지 않고 세대수만 증가한 것이다. 이처럼 수요는 인구와 세대수를 파악함으로써 예측이 가능하다.

​

수요와 공급을 분석하는 것은 전체 시장의 흐름을 예측하기 위한 기본적인 분석방법이다. 이를 통해서 수요는 늘어나고 공급이 줄어드는 지역을 선택해서 투자를 한다고 하였을 때는 가격 분석을 해야 한다. 가격 분석을 위해서 저자가 제안한 핵심적인 방법 중에 하는 연쇄반응을 통해서 상대적인 저평가 아파트는 찾아내는 것이었다. 이는 부동산의 가격은 동시에 오르지 않는다는 것을 기본으로 한다. 특정 지역에 매수세가 유입될 경우 그 지역의 대장 아파트의 가격이 가장 먼저 움직인다. 대장 아파트의 가격이 상승하고 나면 뒤를 이어서 2,3급지 아파트의 가격들이 뒤 따라서 움직이는 경향을 보인다. 이를 저자는 연쇄반응이라고 정의하였다.

​

내가 사는 용인 지역을 생각하면서 연쇄 반응을 떠올려 볼 수 있다. 우선 수도권의 경우에는 강남 아파트의 가격 움직임이 가장 중요하다. 강남의 아파트 가격이 오르는 것이 눈에 보이면 강남으로 접근이 가능한 입지들의 가격이 움직일 것이다. 신분당선으로 연결된 판교나 분당, 수지 등이 그러하다. 내가 살고 있는 용인 기흥 지역의 경우 아무래도 판교나 분당, 수지 등의 상급지의 가격이 먼저 움직여야지 움직임을 보인다. 이처럼 입지별로 상급지가 어디인지 안다는 것은 연쇄반응의 순서를 알고 있다는 것이다. 지역별로 입지가 나눠질 수도 있지만 같은 입지내에서도 가격 상승의 속도가 달리 나오는 경우도 있다. 어떤 아파트가 전후 순서를 가지고 상승할지는 이전 가격 흐름을 보고 파악할 수 있다.

​

이 책의 가장 큰 장점은 실제 분석 사례를 아주 상세하게 묘사해 놓았다는 것이다. 책의 후반부에 경상남도 김해시 부동산 시장을 분석해 놓았다. 초기에 지역을 선정하는 방법과 지역내 입지를 분석하고 가격까지 분석해서 투자의 타이밍을 알아가는 과정을 실제 사례를 바탕으로 아주 상세하게 묘사해놓았다. 현재 용인에 살고 있고, 고향은 울산이지만 부모님 고향이 김해라서 매년 명절때마다 김해를 가기 때문에 1년에 최소한 2번씩 가는 곳이다. 워낙 어렸을 때부터 가던 곳이라 그 지역의 변화를 직접 느껴왔다. 부산의 위성도시로 베드타운에서 출발해서 자족도시 발전하고 있는 모습을 보이고 있는 곳이다. 그래서 저자가 상세하게 김해 지역을 분석할 때 잘 아는 지역이라 그런지 이해가 쉽게 되면서 큰 도움이 되었다. 특히 현재 친척들이 살고 있는 지역도 계속 언급되어서 더 집중해서 읽을 수 있었다.

​

이 책의 느낌은 제목과 너무 잘 어울리는 느낌이었다. 월급쟁이의 첫 부동산 공부에 필요한 모든 내용들이 빠지지 않고 나와 있는 느낌이었다. 부동산 공부를 처음 시작하는 부린이들에게 부족함이 없는 책이라는 생각이 들었다. 저자가 책에서 설명한 방법을 그대로 따라한다면 실패 없는 부동산 투자가 가능할 것 같다는 생각이 든다. 다만, 부린이들을 위한 책이기 때문에 기초적인 투자의 방법에 대해서 광범위하게 설명한 책이기 때문에 이 책을 읽고 세부적으로 깊은 공부가 필요하다고 느낄 경우 다른 책들을 추가로 읽으면 좋을 것 같다.

​

※ 증정받아 읽고 솔직하게 남긴 서평입니다.

​

​

#월급쟁이의첫부동산공부 #서평 #부동산투자 #부동산공부 #마중물 #체인지업 #부린이 #부린이들이반드시알아야할부동산투자의모든것 #투자의모든것 #부동산투자방법 #부동산투자공부 #소액부동산투자 #소액투자 #재테크