도시정비법 재개발, 재건축 정의

[재개발사업의 정의]

"도시정비법 제2조 제2호 나목"

 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업(주택정비형 재개발사업)

 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업(도시정비형 재개발사업)

[재개발사업츼 절차]

 

재건축사업의 정의 

"도시정비법 제2조 제2호 다목"

정비기반시설은 양호하나 노후, 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업 

[재건축사업의 절차]

 

※ 재개발사업과 재건축사업의 비교

#1 근거법령 변천

1. 재개발사업 

 - 1971년 도시계획법 개정 : 불량지구 개량을 위한 재개발사업 근거 마련

- 1972년 특정지구개발촉진에 관한 임시조치법 제정 : 재개발촉진지구 지정을 통한 신시가지 조성

 - 1973년 주택개량촉진에 관한 임시조치법 : 도시계획법상 재개발사업에 대한 특례 규정, 자력재개발 방식 활용

 - 1976년 도시재발법 : 재개발사업의 독립적인 법적 근거 마련

 - 1982년 도시개발법 개정 : 합동재개발 방식 도입

 - 2002년 도시정비법 제정 : '선계획 후개발' 원칙에 따른 종합적인 도시관리를 지향하기 위하여 국토, 도시, 주택 관련 법령의 통폐합

 

2. 재건축사업

 - 1984년 집합건물법 : 재건축사업에 관한 최초의 법적 근거

 - 1987년 주택건설촉진법 개정 : 재건축제도의 법적 근거 마련(민간에서 자율적으로 시행)

 - 2002년 도시정비법 제정 : '선계획 후개발' 원칙에 따른 종합적인 도시관리를 지향하기 위하여 국토, 도시, 주택 관련 법령의 통폐합

 

재개발사업과 재건축사업의 성격은 재개발사업은 도시계획사업(정비사업)으로 공공성이 강하나 재건축사업은 공공성이 약하다. 

"재개발사업의 공공성에 관한 판례"

[헌법재판소 2017헌바241 수용권 관련]

 주택재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업인바, 주민의 건강과 안전 보호, 지속가능한 주거생활의 질적 향상과 도시환경의 개선을 위하여 추진되는 주택재개발사업을 위한 수용은 그 공공필요성이 인정된다.  주택재개발사업의 원활한 진행을 위하여 수용제도의 도입이 불가피하다.
피수용자의 사익 제한에 비하여 주택재개발사업을 통해 달성하고자 하는 도시환경의 개선과 주거생활의 질 향상, 주민의 안전과 건강 보호라는 공익이 중대하다. 

"재건축사업의 매도청구권에 관한 판례"

[헌법재판소 2008헌마571 매도청구권 관련]

주택재건축사업시행자로 하여금 주택재건축에 참가하지 않는 자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 한 것은, 노후·불량주택을 재건축하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높인다는 공공복리를 실현하기 위한 것으로 그 입법목적의 정당성이 인정된다.

매도청구권은 통상의 재개발절차에서의 수용제도보다는 조금 더 완화된 제도라고 볼 수 있고, 그 매도청구권 행사에 있어서도 여러 가지 제한을 가함으로써 상대방의 이익을 충분히 보장하고 있을 뿐 아니라, 같은 입법목적을 달성하면서 재산권을 보다 덜 침해하는 다른 수단이 명백히 존재한다고 보이지도 아니하며, 재건축 불참자의 사익은 위와 같은 공익에 비하여 결코 크다고 할수 없으므로, 피해의 최소성 및 법익의 균형성도 갖추었다고 할 것이다. 

따라서 재산권을 본질적인 내용까지 침해하거나 과잉금지의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다. 

	재개발사업	재건축사업
동의 요건	토지등소유자 ¾ 이상 + 토지 면적 ½ 이상 토지 소유자 동의	전체 구분소유자 ¾ 및 토지면적의 ¾ 이상 토지 소유자의 동의 and 각 동별 구분소유자의 ½ 이상 동의 (동별 구분소유자 동의율)
조합원 자격	조합 의무가입제 조합설립 동의 여부와 관계 없이 조합설립과 동시에 조합원이 됨 토지나 건물, 지상권 중 하나만 보유해도 됨	조합 임의가입제 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 됨 토지와 건물 모두 소유해야 됨
미동의자에 대한 권리	. 수용권 . 감정평가액 기준	. 매도청구권 . 시세 기준
세입자 보상	. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 준용  . 세입자 보상(주거이전비, 영업권 등)	. 세입자에 대한 보상의무 없음
임대주택 건설의무	. 조례에 따름	. 공공임대주택 건설 공급 의무 없음  . 재건축소형주택 건설 공급 의무는 있음(용적률 초과분의 50%)
초과이익환수	. 없음 . 정비기반 설치와 공공임대주택의 건설 공급을 통해 개발이익 환수	. 있음 . 재건축초과이익환수제
안전진단 실시여부	. 안전진단 미실시	. 안전진단 실

"도시 정비 관련 법체계"